Chung cư và nhà riêng định hình tương lai thị trường bất động sản

Trục động lực định hình thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển dịch sâu sắc, nơi sự phân hóa trở thành quy luật chi phối. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cùng các nhận định tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025 đã phác thảo rõ nét bức tranh này là trong khi đất nền và biệt thự có dấu hiệu chững lại, chung cư và nhà riêng đã trở thành hai phân khúc dẫn dắt, phản ánh rõ rệt sự trở lại của nhu cầu ở thật.

Sự phục hồi này không đồng đều, mà phân hóa rõ rệt theo khu vực. Điều kiện tiên quyết để thị trường sôi động trở lại là sự hội tụ của ba yếu tố là hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu an cư bền vững. Khi thị trường vẫn còn những mảng xám và giao dịch chưa thực sự bứt phá, vai trò dẫn dắt của nhà riêng và chung cư càng trở nên nổi bật, cho thấy dòng tiền đang tìm về những giá trị thực, phục vụ cho mục đích an cư.

Sự phục hồi giữa hai thị trường lớn nhất cả nước, Hà Nội và TP.HCM, thể hiện hai động lực khác biệt nhưng cùng chung mục đích mở rộng biên độ đô thị. Tại Hà Nội, sức bật đến từ nhu cầu ở thật trong nội đô và hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ từ các tuyến vành đai quy mô lớn đang được triển khai. Những dự án hạ tầng này không chỉ cải thiện kết nối mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo lực kéo mạnh mẽ cho phân khúc chung cư và nhà riêng.

Khi quỹ đất trung tâm trở nên khan hiếm, người mua dịch chuyển dần ra các vị trí dọc theo vành đai, nơi giá bán còn dư địa và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Điều này lý giải vì sao mức độ quan tâm và giá bán tại nhiều khu vực của Hà Nội vẫn duy trì xu hướng tăng, bất chấp giao dịch chung chưa thực sự nóng.

Đối với TP.HCM, động lực lại xuất phát từ quá trình giãn nén đô thị và sự nổi lên của các cực phát triển mới. Hàng loạt dự án hạ tầng như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cùng các cây cầu kết nối sang Đồng Nai, đang tạo đòn bẩy mạnh mẽ cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An và Vũng Tàu. Xu hướng này được phản ánh qua việc tổng số dự án căn hộ tại TP HCM tăng gấp 3,2 lần chỉ trong 10 năm, cho thấy sự mở rộng biên đô thị và tái phân bố dân cư diễn ra mạnh mẽ.

Mức độ quan tâm và giá rao bán chung cư tăng mạnh mẽ tại các khu vực giáp ranh như Thuận An (tăng 129%) hay Dĩ An (tăng 103%) là minh chứng rõ ràng cho sức hút của các khu vực vệ tinh khi hạ tầng liên kết hoàn thiện. Trung tâm TP.HCM không còn giữ vai trò độc tôn, nhường chỗ cho các cực phát triển mới tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Nhà Bè.

Lựa chọn an cư và sự cân bằng giá trị

Phân khúc chung cư tiếp tục khẳng định vai trò dẫn dắt khi 37% môi giới ghi nhận giao dịch tăng, cho thấy phân khúc này đáp ứng trực tiếp nhu cầu nhà ở cấp thiết của người dân. Sự gia tăng mạnh của nguồn cung chung cư trong thập kỷ qua, đặc biệt tại các khu vực ngoài vành đai 2, đã tạo ra sự tái phân bố dân cư và hình thành các cộng đồng mới.

Trong khi đó, nhà riêng duy trì được nhịp giao dịch ổn định với dữ liệu giá rao bán cho thấy phân khúc này đang có sự điều chỉnh tương đối về áp lực giá khi dịch chuyển ra xa trung tâm.

Tại vùng ven và TP. Thủ Đức, mức chênh lệch giá giữa nhà riêng và chung cư đã thu hẹp đáng kể, chỉ còn 1,1 đến 1,8 lần tạo ra dư địa tăng trưởng cho nhà riêng trong trung hạn, khi người mua bắt đầu cân nhắc giữa không gian sống rộng rãi và sự tiện lợi của căn hộ.

Trong bối cảnh đất nền và biệt thự giảm nhiệt, sự ổn định của nhà riêng và sự bứt phá của chung cư cho thấy nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn, ưu tiên những phân khúc có tính thanh khoản cao và giá trị sử dụng thực tế.

Giai đoạn hiện nay là lúc nhà đầu tư cần phải dựa vào dữ liệu để đưa ra quyết định, thay vì chạy theo các đợt sóng tâm lý. Thị trường sẽ chỉ dành phần thưởng cho những người biết lựa chọn khu vực có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ đồng thời ba yếu tố hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật.

Sự phân hóa của thị trường bất động sản năm 2026 chính là tấm gương phản chiếu sự trưởng thành của thị trường, hướng đến các giá trị bền vững và tính thực chất, với chung cư và nhà riêng là những trục động lực không thể thay thế.