Bất động sản vào chu kỳ mới, TP Hồ Chí Minh hứa hẹn dẫn nhịp

Tuy nhiên, trong bối cảnh giá tăng và cạnh tranh gay gắt, các nhà đầu tư cần ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín để tối ưu hiệu quả và hạn chế rủi ro.

Năm 2025, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhờ chính sách điều hành linh hoạt và sự ổn định vĩ mô ngày càng củng cố. Riêng thị trường bất động sản, lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề trong giai đoạn 2022 – 2023 đã trải qua một năm 2024 đầy nỗ lực vượt khó. Với hàng loạt giải pháp đồng bộ từ Chính phủ, hệ thống pháp lý được hoàn thiện và dòng vốn được khơi thông từng bước, thị trường hiện đã chuyển sang giai đoạn phục hồi rõ rệt, thể hiện qua sự tăng trưởng nguồn cung, cải thiện thanh khoản và niềm tin quay trở lại.

Tính trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự điều chỉnh theo hướng tích cực. Nguồn cung mới tăng mạnh, đạt gấp 1,2 lần so với cả năm 2024. Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 67,8% tổng nguồn cung mới, trong khi đất nền chiếm 32,2%. Về cơ cấu vùng miền, thị trường phía Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung, theo sau là phía Nam (27%) và miền Trung (23%). Nhu cầu vẫn nghiêng mạnh về dòng tiền đầu tư, thể hiện xu thế tích sản và đầu cơ chiếm ưu thế hơn nhu cầu ở thực.

Thanh khoản thị trường cải thiện rõ, với khoảng 70.000 giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp, đạt tỷ lệ hấp thụ gần 70%. Mặt bằng giá tại các đô thị lớn tiếp tục tăng. Ở phân khúc cao cấp, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó 43% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m². Tại TP Hồ Chí Minh, mức giá trung bình vào khoảng 91 triệu đồng/m². Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn trầm lắng và bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Một xu hướng nổi bật trong giai đoạn này là sự dịch chuyển mạnh của dòng vốn đầu tư từ miền Bắc vào thị trường phía Nam, đặc biệt là TP Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh. Nhiều nhà đầu tư ưu tiên những dự án trung tâm, mô hình đô thị “all in one” và có chủ đầu tư uy tín. Theo dữ liệu batdongsan.com.vn, các nhà đầu tư phía Bắc chiếm tới 60–61% lượng tìm kiếm bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. Đây là  con số phản ánh rõ sức hút của thị trường này.

Tại khu vực TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận nguồn cung mới hơn 22.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 65%. Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 66% tổng nguồn cung mới và 70% lượng giao dịch. Bình Dương (cũ) đóng góp tới 63% nguồn cung căn hộ mới, trong khi trung tâm TP Hồ Chí Minh vẫn khan hiếm do quỹ đất thu hẹp. Tuy nhiên, các dự án hạng sang, đặc biệt tại khu vực trung tâm, vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu cao của nhóm khách mua đầu tư và khách mua ở thực có tài chính mạnh.

 

Nhiều chuyên gia nhận định TP Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phát triển mang tính dẫn dắt cho cả nước. PGS.TS. Trần Đình Thiên đánh giá TP.HCM là “điểm sáng nổi bật” và là đô thị có khả năng cạnh tranh với các thành phố lớn trong khu vực. Trong bối cảnh Việt Nam duy trì tốc độ phát triển “khác thường” trong một thế giới đầy biến động, TP Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò đầu tàu nhờ năng lực hấp thụ đầu tư, khả năng tạo việc làm và sức hút mạnh với nguồn nhân lực chất lượng cao.

Xu hướng “Nam tiến” của dòng vốn đầu tư từ Hà Nội được lý giải từ nhiều góc độ. TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng giá bất động sản trung tâm của các đô thị lớn trên thế giới luôn tăng ổn định, và TP Hồ Chí Minh cũng không nằm ngoài quy luật đó. Tốc độ đô thị hóa cao, mặt bằng lương hấp dẫn và sự năng động của khu vực kinh tế phía Nam khiến nhu cầu về nhà ở và bất động sản đầu tư liên tục tăng. 

Trong khi đó, theo TS. Cấn Văn Lực, người miền Bắc có truyền thống tích lũy và tư duy đầu tư mạnh mẽ, và khi có lượng vốn đủ lớn, họ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những thị trường năng động hơn, mà TP Hồ Chí Minh đang là lựa chọn số một.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, chỉ ra rằng dòng tiền Bắc – Nam đã hình thành từ những năm 1990 và đang trở lại mạnh mẽ hơn. Với sự chênh lệch giá giữa hai thị trường, bất động sản trung tâm TP Hồ Chí Minh hiện đang “hấp dẫn trở lại”, khi mức giá tương đương hoặc thấp hơn trung tâm Hà Nội, còn khu vực ngoài vành đai ở TP Hồ Chí Minh rẻ hơn đáng kể.

Ở góc độ quy hoạch – phát triển đô thị, TS.KTS. Trương Văn Quảng cho rằng TP Hồ Chí Minh đang tiến gần hình mẫu “siêu đô thị đa trung tâm”. Các cực tăng trưởng như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương (cũ) sẽ hỗ trợ cho quá trình này. Đặc biệt, khu vực Thủ Thiêm – Bình Trưng Đông, nơi được định hình là trung tâm tài chính quốc tế tương lai, được dự báo sẽ trở thành “nam châm” thu hút dòng vốn lớn trong và ngoài nước.

TS. Nguyễn Văn Đính nhận định phân khúc bất động sản hạng sang tại trung tâm TP Hồ Chí Minh, nhất là khu vực Thủ Thiêm, sẽ là điểm đến của tầng lớp chuyên gia và nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh. Hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí chiến lược và nhu cầu cao về các dịch vụ chuẩn quốc tế sẽ tạo nên sức bật lớn cho khu vực này. Đây được xem là phân khúc “xương sống” trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo các chuyên gia, động lực tăng giá bất động sản TP Hồ Chí Minh trong 3–5 năm tới sẽ đến từ “cú hích hạ tầng”, bao gồm sân bay Long Thành, cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành mở rộng, nút giao An Phú, các tuyến metro… Khi hệ thống hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá được dự báo sẽ có biến động mạnh theo hướng tăng, tạo dư địa lớn cho nhà đầu tư.