Tiêu chuẩn hóa nhà thuê: Căn cứ an cư và điểm tựa thị trường

Cần một bước đệm chiến lược giữa cơn sốt giá

Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến một sự phân hóa sâu sắc, đẩy khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân lao động ngày càng trở nên khó khăn.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã vẽ nên một bức tranh đáng báo động: chỉ số giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn liên tục lập đỉnh, tăng gần gấp đôi so với năm 2019 ở Hà Nội, và duy trì mặt bằng giá bán trung bình neo rất cao (ví dụ: Hà Nội 78,9 triệu đồng/m², TP HCM 81,6 triệu đồng/m²).

Mức giá phi mã này đã tạo ra một nghịch lý cay đắng: thu nhập bình quân của người lao động (khoảng 15 triệu đồng/tháng) hoàn toàn không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Tình trạng tiền tiết kiệm luôn đuổi không kịp giá nhà đã khiến giấc mơ an cư của nhiều thế hệ trẻ trở nên xa vời, phá vỡ sự ổn định dài hạn cho lực lượng lao động xã hội.

Trong bối cảnh đó, dù Nhà nước đã nỗ lực thúc đẩy nhà ở xã hội, tốc độ triển khai vẫn chậm hơn kỳ vọng. Lý do căn cốt nằm ở mô hình phát triển hiện tại, quá phụ thuộc vào doanh nghiệp với biên lợi nhuận thấp và thủ tục hành chính nhiêu khê, khiến nguồn cung nhà ở xã hội không đủ sức làm dịu cơn khát thị trường.

Chính vì vậy, việc Chính phủ ban hành Nghị định 302/2025 và thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia với nguồn lực đa dạng là một bước đi chiến lược đầy quyết đoán. Điểm nổi bật và mang tính xoay chuyển cục diện chính là việc Quỹ này tập trung vào việc tạo lập và phát triển nhà ở xã hội để cho thuê.

 Đây được coi là giải pháp an cư chiến lược, thay đổi mô hình phát triển, tăng vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc giải quyết vấn đề an sinh xã hội, đúng với kinh nghiệm thành công của nhiều quốc gia như Singapore hay Đức. Mô hình này giúp duy trì nguồn cung ổn định, giảm đầu cơ và giữ chi phí thuê ở mức hợp lý, tạo điều kiện an cư bền vững.

Minh bạch hóa và tiêu chuẩn hóa để thuê nhà là lựa chọn dài hạn

Mô hình nhà ở xã hội chỉ cho thuê, không bán được xem là giải pháp căn cơ và phù hợp nhất để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình thấp, đặc biệt khi giá nhà ở xã hội cũng đang vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Tuy nhiên, để thuê nhà thực sự trở thành một lựa chọn dài hạn, thay vì chỉ là giải pháp tạm thời trong lúc chờ mua, thị trường cần được kiến tạo những nền tảng pháp lý vững chắc và minh bạch.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARS IRE và các chuyên gia đã đưa ra một kiến nghị trọng yếu cần ban hành một bộ tiêu chuẩn hóa cho nhà ở cho thuê. Tiêu chuẩn này không chỉ dừng lại ở quy định về chất lượng xây dựng, mà phải mở rộng sang các khía cạnh quản lý và vận hành.

Cần có quy định giới hạn mức tăng giá thuê hằng năm, đảm bảo hợp đồng thuê nhà được ký kết với thời hạn dài (dài hơn hợp đồng thuê thương mại thông thường) và cơ chế điều chỉnh giá thuê phải hoàn toàn minh bạch. Việc thiếu các tiêu chuẩn và cam kết rõ ràng về giá thuê và thời hạn có thể khiến người thuê luôn cảm thấy bấp bênh, từ đó không thể yên tâm lập nghiệp.

Bên cạnh đó, cần thúc đẩy mạnh mẽ mô hình hợp tác công - tư (PPP) trong lĩnh vực này, trong đó Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong việc cam kết đầu ra (mua lại hoặc thuê lại để vận hành), đồng thời đưa ra các chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, tín dụng một cách cụ thể và ổn định để thu hút doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở cho thuê.

Khi mô hình này được thực thi một cách đồng bộ và chuyên nghiệp, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ không chỉ là nơi tích lũy nguồn lực tài chính, mà còn là điểm tựa an sinh xã hội. Nguồn cung nhà ở giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở cho thuê, được bổ sung đáng kể sẽ làm thay đổi cán cân cung cầu trên thị trường bất động sản.

Một phần nhu cầu sở hữu sẽ chuyển sang nhu cầu thuê, giảm sức ép tăng giá và giảm thiểu hoạt động đầu cơ, từ đó, tạo nền tảng phát triển bền vững cho toàn thị trường. Quan trọng hơn cả việc thiết lập một hệ thống nhà cho thuê chất lượng và ổn định sẽ hiện thực hóa mục tiêu an cư bền vững cho hàng triệu người dân, đúng với triết lý nhân văn an cư để lạc nghiệp mà Chính phủ kiên trì theo đuổi.