Siết tín dụng để cân bằng thị trường nhà đất

Phá vỡ vòng xoáy tín dụng

Thị trường nhà đất đang ở một ngã rẽ đầy căng thẳng, nơi tốc độ tăng trưởng tín dụng trở thành con dao hai lưỡi vừa là động lực phục hồi kinh tế, vừa là nguồn cơn nuôi dưỡng nguy cơ bong bóng. Phân tích từ các chuyên gia kinh tế cho thấy, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đang trên đà tăng mạnh, dự kiến chạm mốc 19-20% vào cuối năm, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Đáng chú ý, gần 24% tổng dư nợ của nền kinh tế đã đổ vào lĩnh vực bất động sản, trong đó cho vay kinh doanh địa ốc tăng gần 24%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng cho vay tiêu dùng. Dòng chảy vốn nóng này đã tạo nên một áp lực khủng khiếp lên giá nhà.

Khi tín dụng nới rộng quá nhanh và tập trung cao độ, nó vô hình trung trở thành một yếu tố đẩy giá, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Điều này dẫn đến một nghịch lý rõ ràng: dù nguồn cung dự án mở rộng, giá nhà vẫn leo thang không ngừng, khiến lượng hàng tồn kho tăng đáng kể.

Giá cả vượt quá giá trị thực và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường chính là dấu hiệu cảnh báo rõ nét nhất về một cơn sốt bị thổi phồng, tiềm ẩn rủi ro bong bóng. Sự lo ngại càng gia tăng khi chi phí vốn đang leo thang. Việc lãi suất huy động và lãi suất qua đêm tăng mạnh đã kéo theo chi phí vay mua nhà tăng, càng khiến giấc mơ an cư của người dân thêm xa vời, đồng thời tạo gánh nặng tài chính lên cả chủ đầu tư và người mua.

Từ thực tế này, việc điều chỉnh chính sách tiền tệ đối với bất động sản trở thành yêu cầu cấp thiết. Kiến nghị siết tỷ lệ tín dụng cho vay bất động sản xuống dưới 20% tổng dư nợ không chỉ là biện pháp kỹ thuật để kiểm soát rủi ro hệ thống, mà còn là hành động có tính chất định hướng thị trường.

Tuy nhiên, giải pháp không nằm ở việc siết đột ngột gây mất cân đối, mà là xây dựng một chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường minh bạch. Dòng vốn cần được chắt lọc, hướng tới những dự án có tính khả thi cao, có giá trị sử dụng thực và phục vụ đúng nhu cầu nhà ở của xã hội, thay vì tiếp tay cho hành vi đầu cơ.

Song song đó, vai trò của Ngân hàng Nhà nước trong việc hỗ trợ các ngân hàng thương mại hạ lãi suất cho vay là vô cùng quan trọng, nhằm giảm chi phí vốn, giúp cả doanh nghiệp và người dân dễ tiếp cận nguồn lực tài chính, qua đó góp phần phục hồi kinh tế một cách bền vững.

Quản lý cung - cầu và minh bạch hóa

Nếu siết tín dụng là giải pháp ngắn và trung hạn để ổn định dòng tiền, thì các công cụ về thuế và minh bạch hóa thị trường là mũi tên dài hạn, giải quyết căn nguyên của sự mất cân đối cung - cầu và tình trạng đầu cơ.

Thị trường nhà ở đang tồn tại một nghịch lý khác tổng nguồn cung toàn thị trường tăng mạnh vượt 100.000 sản phẩm trong 9 tháng đầu năm, nhưng giá lại không hề giảm. Nguyên nhân sâu xa là sự lệch pha nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm.

Dữ liệu cho thấy, các sản phẩm chung cư ở phân khúc 80 - 200 triệu đồng một mét vuông chiếm tỷ trọng áp đảo, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất, chỉ chiếm 3% tổng lượng hàng mở bán và chủ yếu là nhà ở xã hội.

Điều này chỉ ra rằng, phần lớn thị trường đang được dẫn dắt bởi lực cầu đầu cơ và nhà đầu tư, những người hưởng lợi chính từ đà tăng giá, chứ không phải lực cầu thực từ người có nhu cầu ở. Giá trị của bất động sản, thay vì phục vụ mục đích an cư, lại trở thành công cụ tích lũy tài sản và kiếm lời.

Để lập lại trật tự và kiềm chế đầu cơ, giải pháp đánh thuế bất động sản là không thể tránh khỏi. Đề xuất đánh thuế đối với người mua căn nhà thứ hai trở lên, hoặc đánh thuế các chủ đầu tư bỏ hoang dự án là một cơ chế mạnh mẽ nhằm ngăn chặn hành vi thao túng thị trường, buộc tài nguyên đất đai phải được sử dụng hiệu quả, tránh lãng phí. Đây là một bước đi cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, hướng tới mục tiêu cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho đại bộ phận người dân.

Cùng với công cụ thuế, việc nâng cao tính minh bạch thị trường là nền tảng để kiểm soát các hoạt động thổi giá. Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan đang tích cực xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu bất động sản, yêu cầu minh bạch từ nguồn cung đến giá bán, đặc biệt là ở thị trường sơ cấp.

Khi dữ liệu đầy đủ và chính xác, cơ quan quản lý mới có thể giám sát được thị trường thứ cấp, nơi các hoạt động thổi giá diễn ra phổ biến. Bên cạnh đó, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thuế và đất đai, sẽ là một bước tiến quan trọng.

Nền tảng này không chỉ kiểm soát hoạt động môi giới, hạn chế thông tin sai lệch mà còn tạo ra một môi trường giao dịch công bằng, nâng cao tính công khai cho toàn thị trường.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, không thể chỉ dựa vào một giải pháp đơn lẻ. Việc siết tín dụng cần đi đôi với chính sách thuế tài sản mang tính định hướng, cùng với nỗ lực đồng bộ nhằm minh bạch hóa dữ liệu và kiểm soát cơ cấu cung cầu.

Chỉ khi giải quyết được đồng thời 3 vấn đề cốt lõi này, chúng ta mới có thể hóa giải được mối lo ngại về bong bóng giá, cân bằng lại thị trường và hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người dân.