Doanh nghiệp địa ốc băn khoăn về các khoản thu quanh giá đất

Nhận diện những bất cập

Nghị định 291 của Chính phủ với việc giảm mức thu tiền sử dụng đất bổ sung tạm tính từ 5,4% xuống 3, 6%/năm đối với các trường hợp chưa xác định giá đất là một nỗ lực nhằm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, khoản thu này ngay cả khi đã giảm vẫn còn gây áp lực lớn nhất là trong bối cảnh tình trạng chậm xác định tiền sử dụng đất đã trở thành một nút thắt kéo dài khiến hàng loạt dự án bị đình trệ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện có khoảng 100 dự án tại TP. Hồ Chí Minh đang chờ cơ quan Nhà nước thông báo tiền sử dụng đất. Việc áp dụng quy định mới khiến doanh nghiệp lo ngại về khả năng tính hồi tố và gia tăng áp lực tài chính dù lỗi chậm trễ không thuộc về họ.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đều đồng quan điểm rằng, việc chậm xác định giá đất là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, doanh nghiệp phải oằn mình gánh chịu chi phí vô lý từ giải phóng mặt bằng đến lãi vay ngân hàng mà không thể bán hàng để tạo nguồn thu. Việc bắt doanh nghiệp chịu mức thu bổ sung 3,6%/năm ngay cả khi Nhà nước chưa quyết định giá đất được ví như việc chịu phạt khi chưa bị ghi nợ.

Cụ thể như ví dụ được ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc nêu ra một dự án với tiền thuế đất 500 tỷ đồng sau 4 năm mới được phê duyệt tiền sử dụng đất có thể phải nộp thêm 70 tỷ đồng tiền bổ sung tương đương 14,4% tổng tiền thuế dự án. Điều này khiến doanh nghiệp thiệt đơn thiệt kép không chỉ mất chi phí vốn mà còn chịu thêm một khoản thu không hợp lý.

Đề xuất cơ chế loại trừ lỗi bảo vệ nhà đầu tư và người mua nhà

Trước vướng mắc trên, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đã thống nhất đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện khoảng trống pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư.

Đề xuất cốt lõi là không thu khoản tiền nộp bổ sung liên quan đến thời gian chưa tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với các trường hợp doanh nghiệp không có lỗi. Theo đó, doanh nghiệp sẽ không phải nộp khoản bổ sung nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất chưa có cơ quan nào xác định lỗi.

Chỉ khi có kết luận cho thấy, doanh nghiệp vi phạm khoản bổ sung và tiền chậm nộp mới được tính. Đối với những doanh nghiệp đã nộp nhưng sau đó được xác định là không có lỗi cơ quan chức năng có thể khấu trừ số tiền này vào nghĩa vụ tài chính khác.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp -  Chủ tịch GP Invest cho rằng, khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung chỉ nên áp dụng khi doanh nghiệp có lỗi chậm đóng tiền sau khi nhà nước đã tính xong hoặc cố tình đóng chậm để hưởng lợi.

Các doanh nghiệp nhấn mạnh rằng, cách tính thuế đất này khiến họ thêm khó khăn trong việc hoạch định chi phí và giá vốn dẫn đến nguồn cung ra thị trường thiếu hụt. Cuối cùng, người mua nhà sẽ là đối tượng phải gánh chịu toàn bộ chi phí phát sinh này với mức tăng giá nhà ước tính tối thiểu 15%.

Việc bổ sung cơ chế loại trừ lỗi và khấu trừ khoản đã nộp không chỉ nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư mà còn có tác động tích cực đến môi trường đầu tư thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào lĩnh vực bất động sản. Sự minh bạch và ổn định trong chính sách là yếu tố then chốt để giải phóng nguồn lực đang bị tắc nghẽn giúp thị trường địa ốc hồi phục và phát triển bền vững.

Gánh nặng tiền sử dụng đất bổ sung dù đã được điều chỉnh giảm vẫn là một biểu tượng rõ nét cho những ách tắc pháp lý đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.

Câu chuyện không chỉ dừng lại ở con số 3,6%, hay 5,4% mà nằm ở trách nhiệm quản lý nhà nước và sự công bằng đối với nhà đầu tư. Nếu không nhanh chóng bổ sung cơ chế loại trừ lỗi cho doanh nghiệp và quy định rõ ràng về trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong việc chậm xác định giá đất thì gánh nặng chi phí này sẽ tiếp tục được chuyển hóa thành giá nhà và đẩy người mua nhà vào thế khó khăn.

Việc hoàn thiện chính sách không chỉ là giải cứu doanh nghiệp mà còn là giải phóng nguồn cung bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng và nâng cao tính minh bạch của môi trường đầu tư. Chỉ khi cởi bỏ được chiếc khóa vô hình này đầu tư công và đầu tư tư nhân mới có thể đồng hành cùng nhau đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển lành mạnh và bền vững đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng.