Nguồn thu chờ ghi nhận của doanh nghiệp bất động sản đang biến động

“Người mua trả tiền trước” và “Doanh thu chưa thực hiện” là 2 khoản mục được các nhà đầu tư xem như “của để dành” của doanh nghiệp, bởi nó sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán. Tỷ trọng hai khoản mục người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện trên tổng tài sản càng lớn, càng chứng minh được doanh nghiệp bất động sản đó sẽ có nguồn doanh thu ổn định trong tương lai.

Theo đó, trong 9 tháng đầu năm 2025, lợi nhuận sau thuế tại Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) tăng đến 105% với gần 841 tỷ đồng. Trong khi đó, giá trị của để dành tại Nhà Khang Điền giảm đến 105% so với đầu năm, chỉ còn 405 tỷ đồng. 

Trong đó, người mua trả tiền trước giảm mạnh đến 80% so với đầu năm, từ 1.901 tỷ đồng xuống còn hơn 379 tỷ đồng. Nguyên nhân do nhận trước tiền chuyển nhượng bất động sản giảm. Còn doanh thu chưa thực hiện cũng giảm 25% so với đầu năm, còn gần 26 tỷ đồng. 

Đáng nói, giá trị "của để dành" tại Khang Điền sụt giảm mạnh trong khi hàng tồn kho lại tăng nhẹ 4% với hơn 23.000 tỷ đồng.

 

Tính đến 30/9/2025, Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) cũng có của để dành giảm 82% so với đầu năm, từ hơn 133 tỷ đồng xuống còn vỏn vẹn 24,8 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do số tiền người mua trả trước cho dự án Bắc Hà Thanh giảm mạnh 87%, chỉ còn hơn 17 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp đáng chú ý khác là CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cũng có của để dành giảm 18% so với đầu năm, ghi nhận hơn 2.746 tỷ đồng. Bao gồm người mua trả tiền trước giảm 19% chỉ thu về hơn 2.446 tỷ đồng. Đây là các khoản ứng trước từ khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, nhà phố, biệt thự và đất; Đối với doanh thu chưa thực hiện cũng giảm nhẹ 9% xuống còn gần 300 tỷ đồng.

Trong bối cảnh giá trị hàng tồn kho bất động sản tại Nam Long giảm nhẹ sau 9 tháng đầu năm thì của để dành không những không tăng mà còn giảm mạnh.
Trái ngược với các doanh nghiệp bất động sản kể trên, giá trị của để dành của CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST (mã: VPI) cao gấp 9,2 lần so với đầu năm, đạt hơn 839 tỷ đồng. Trong đó, người mua trả tiền trước cao gấp 9,6 lần và hơn 9 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, tăng 99% so với đầu năm. 

Của để dành tại doanh nghiệp này tăng mạnh chủ yếu do số tiền người mua trả trước cho dự án Yên Phong - Bắc Ninh tăng mạnh từ 36 tỷ đồng lên hơn 132 tỷ đồng; tiền trả trước cho dự án Vlasta Thủy Nguyên đạt hơn 594 tỷ đồng và cả dự án TT39-40 Khu đô thị mới Văn Phú gần 97 tỷ đồng.
 

Báo cáo thị trường quý III/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý III, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý III năm 2024.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Nguồn cung mới đa dạng hóa theo khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II. Miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mới, miền Nam 27% và miền Trung 23%, trong đó miền Trung tăng mạnh 10 điểm % nhờ các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ để đón đầu nhu cầu phục hồi.