Sức hút từ mua bán, sáp nhập bất động sản công nghiệp

M&A công nghiệp với dòng chảy ngược chiều thị trường

Trong bức tranh chung có phần trầm lắng của thị trường bất động sản giai đoạn 2024 -2025, phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng và đất nền đối diện với nhiều thách thức về thanh khoản và pháp lý. Thế nhưng, bất động sản công nghiệp lại nổi lên như một điểm sáng với một khu vực tăng tốc đáng kinh ngạc thông qua hoạt động M&A.

Sự bứt phá này không phải ngẫu nhiên mà là sự phản ánh rõ nét của những thay đổi vĩ mô mang tính nền tảng. Theo số liệu từ Grant Thornton Việt Nam, chỉ trong 9 tháng năm 2025, tổng giá trị M&A và huy động vốn cổ phần bất động sản đã vượt mốc 1,8 tỷ USD.

Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp chiếm tới 55% tỷ trọng này, tương đương khoảng 1 tỷ USD, một con số cao gấp hơn mười lần so với tổng giá trị cả năm 2024. Đây là một minh chứng hùng hồn cho thấy sự dịch chuyển trọng tâm của dòng vốn đầu tư.

Các giao dịch lớn, tiêu biểu như thương vụ của Nhà Rồng Investment và Nova Rivergate mua lại cổ phần Amata Service City Long Thành 1 và 2, càng củng cố nhận định về việc Việt Nam đang được định vị là một mắt xích chiến lược và ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Động lực mạnh mẽ nhất đến từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Báo cáo của Cục Thống kê chỉ ra tổng vốn FDI đăng ký 9 tháng đầu năm 2025 đạt 28,5 tỷ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ. Bất động sản, đặc biệt là bất động sản công nghiệp, là một trong những lĩnh vực hưởng lợi và đóng góp lớn nhất vào đà tăng trưởng này.

Bên cạnh làn sóng FDI, các doanh nghiệp trong nước cũng tích cực mở rộng quỹ đất và danh mục dự án thông qua M&A. Những thương vụ thâu tóm quỹ đất sạch không chỉ là động thái mở rộng quy mô mà còn là công cụ quan trọng để tái cấu trúc nguồn vốn và xử lý bài toán hàng tồn kho, qua đó củng cố vị thế cạnh tranh. Sự tăng tốc đồng thời của cả nhà đầu tư nội và ngoại đã tạo nên một sức nóng khó cưỡng cho phân khúc công nghiệp.

Khung pháp lý và xu hướng phát triển bền vững

Hoạt động M&A bất động sản công nghiệp không chỉ dừng lại ở sự gia tăng về số lượng và giá trị, mà còn chứng kiến sự chuyển dịch về chất lượng và chiến lược đầu tư.

Một xu hướng nổi bật là sự liên kết giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, tạo ra những liên minh vững chắc để cùng khai thác tiềm năng thị trường. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất quyết định thành công của một thương vụ M&A chính là pháp lý dự án.

Theo ông Võ Hồng Thắng từ DKRA Group, các dự án đã hoàn tất hoặc gần hoàn tất pháp lý được định giá cao hơn tới 15-20%. Dù chi phí cao hơn, nhà đầu tư vẫn ưu tiên thâu tóm đất sạch bởi nó cho phép triển khai dự án ngay lập tức, rút ngắn thời gian và bảo toàn dòng vốn hiệu quả.

Đây là một tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang dần đi vào quỹ đạo minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Khung pháp lý rõ ràng, cùng với việc Việt Nam tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng quốc gia gồm: cao tốc, cảng biển nước sâu, logistics đã tạo ra nền móng vững chắc cho các khu công nghiệp thế hệ mới.

Thêm vào đó, tiêu chí phát triển bền vững (ESG) đang trở thành yếu tố then chốt định hình chiến lược M&A. Các tổ chức tài chính và nhà đầu tư toàn cầu ngày càng quan tâm đến những tài sản "xanh" như nhà xưởng, nhà kho tiết kiệm năng lượng hoặc các khu công nghiệp có khả năng chuyển đổi thành trung tâm dữ liệu.

Sự phù hợp với tiêu chuẩn ESG không chỉ là yêu cầu về trách nhiệm xã hội mà còn là một lợi thế cạnh tranh, giúp các dự án này thu hút được nguồn vốn chất lượng cao và dài hạn.

Grant Thornton Việt Nam dự báo sức nóng của M&A bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục được duy trì trong 12 - 24 tháng tới. Sự kết hợp giữa dòng vốn FDI ổn định, làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng, cải thiện hạ tầng và sự chuyển mình theo xu hướng bền vững đã tạo nên một cú hích tổng lực.

Bất động sản công nghiệp với vị thế là trọng tâm của chu kỳ tăng trưởng mới, hứa hẹn sẽ tiếp tục là động lực dẫn dắt và tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo.