Tầm nhìn đột phá từ chính sách đất đai mới

Gỡ nút thắt nguồn vốn và niềm tin

Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai thể hiện quyết tâm cải cách, gửi gắm niềm tin vào khu vực kinh tế tư nhân. Trọng tâm của sự thay đổi này nằm ở việc khôi phục tính linh hoạt trong cơ chế trả tiền thuê đất, một điểm tưởng chừng nhỏ nhưng lại có ý nghĩa quyết định đối với dòng chảy tài chính của doanh nghiệp.

Theo quy định mới, người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê, áp dụng cả với các dự án đã thuê đất trước đây. Đây là sự khôi phục tinh thần tự chủ tương tự như Luật Đất đai 2013, chấm dứt giai đoạn hạn chế, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc cân đối và sử dụng vốn.

Lựa chọn trả tiền một lần là cánh cửa để nhà đầu tư dễ dàng thế chấp tài sản trên đất, huy động vốn trung và dài hạn từ hệ thống tín dụng, một đòn bẩy không thể thiếu để triển khai các dự án quy mô lớn, cần nguồn vốn ổn định. Ngược lại, lựa chọn trả tiền hằng năm giúp giảm áp lực vốn ban đầu, đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các dự án có thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Sự linh hoạt này không chỉ là một ưu đãi về tài chính, mà còn là sự thừa nhận vai trò của doanh nghiệp trong việc tự quyết định chiến lược đầu tư. Khi rủi ro về dòng tiền được kiểm soát tốt hơn, niềm tin vào sự ổn định của môi trường pháp lý được củng cố, dòng vốn đầu tư, đặc biệt là vốn nước ngoài, sẽ tự tin chảy vào thị trường bất động sản và các dự án phát triển cơ sở hạ tầng. Chính là sự bảo chứng cho tính thực tế và khả năng thích ứng của chính sách trước những biến động của thị trường.

Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính được thể hiện rõ nét qua quy định không còn yêu cầu nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng.

Đây là một cải cách thủ tục hành chính thực chất, không chỉ cắt giảm một bước đệm hành chính rườm rà mà còn rút ngắn đáng kể thời gian chờ đợi, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Trong bối cảnh tốc độ là yếu tố then chốt, sự rút ngắn này sẽ giúp giải phóng nguồn lực đất đai bị trì hoãn bấy lâu nay.

 Mở đường cho đầu tư vùng khó khăn và tháo gỡ ách tắc dự án

Tầm nhìn đột phá của Nghị quyết không dừng lại ở việc cải thiện quy trình mà còn mở rộng cơ chế tiếp cận đất đai và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng. Nghị quyết đã mở rộng thêm ba trường hợp được giao đất, cho thuê đất mà không cần qua đấu giá, đấu thầu.

Bổ sung này là giải pháp cần thiết nhằm xử lý các tình huống đặc thù, bao gồm việc giao đất thanh toán cho các dự án Xây dựng - Chuyển giao (BT), giao đất cho dự án phát triển kinh tế không dùng vốn đầu tư công đã chọn được nhà đầu tư, và đặc biệt là ưu tiên cho các dự án năng lượng, du lịch gắn với thương mại dịch vụ tại vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Chính sách này thể hiện sự ưu đãi rõ ràng đối với việc thu hút nguồn vốn vào những khu vực cần động lực phát triển, giúp rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án mang tính chất xương sống, tạo đà cho sự phát triển đồng đều giữa các vùng miền.

Một điểm tháo gỡ quan trọng khác là việc nới lỏng điều kiện về quy hoạch. Để tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu dự án nhà ở, khu đô thị, thay vì yêu cầu chặt chẽ các loại quy hoạch, nay chỉ cần đáp ứng một trong các loại: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết.

Thực tế là nhiều địa phương hiện đang thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, và quy định mới đã linh hoạt chấp nhận quy hoạch chung/phân khu làm cơ sở. Điều này giúp gỡ bỏ rào cản pháp lý vô hình, tránh tình trạng dự án bị ngưng trệ vô thời hạn chỉ vì thiếu một loại giấy tờ quy hoạch chi tiết, qua đó thúc đẩy các dự án nhà ở, khu đô thị sớm được triển khai trên thực tế.

Cuối cùng, Nghị quyết đã mang lại lời giải cho bài toán thời hạn sử dụng đất đối với các dự án chuyển nhượng và tái cấu trúc. Việc cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới thay thế nhà đầu tư cũ giải thể, phá sản, hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án là một sự can thiệp kịp thời và nhân văn.

Trường hợp các dự án condotel, thương mại dịch vụ mà thời hạn sử dụng đất còn lại ngắn ngủi, quy định mới cho phép nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh thời hạn dự án, sau đó đề nghị điều chỉnh thời hạn thuê đất tương ứng (kèm theo việc nộp bổ sung tiền thuê đất). Điều này không chỉ giúp nhà đầu tư mới có đủ thời gian để thu hồi vốn, mà còn là một cơ chế thiết yếu để hồi sinh các dự án chậm tiến độ, tránh lãng phí nguồn lực đất đai đã đầu tư.

Nghị quyết mới là sự tổng hòa của linh hoạt tài chính, đơn giản hóa thủ tục và tầm nhìn phát triển vùng. Đồng thời,  không chỉ là giải pháp tình thế mà còn là bước đi chiến lược, kiến tạo một khung pháp lý thông thoáng và minh bạch hơn để dòng vốn chảy mạnh mẽ, tận dụng tối đa nguồn lực đất đai quý giá để phát triển kinh tế bền vững.