Tái cơ cấu và cuộc đua tích trữ quỹ đất chiến lược

Thị trường M&A đang chứng kiến một giai đoạn sôi động và phân hóa rõ rệt, được thúc đẩy bởi nhu cầu cơ bản và cấp thiết là tích trữ quỹ đất. Con số 2,75 tỷ USD vốn FDI đổ vào lĩnh vực này trong 10 tháng năm 2025, chiếm gần 1%  tổng nguồn vốn ngoại thể hiện rõ cho sức hấp dẫn không thể phủ nhận của thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, sự hấp dẫn này không còn dễ dãi khi dòng vốn đầu tư đang có sự chọn lọc khắt khe, chỉ tập trung vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, có giấy tờ quyền sử dụng đất và quy hoạch rõ ràng.

Điều này tạo nên sự phân tầng các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch quy mô vừa và nhỏ, trong khi đối tác nước ngoài, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản lại tập trung vào các thương vụ quy mô lớn và có giá trị chiến lược như nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp, và bất động sản công nghiệp.

Việc bất động sản nhà ở chiếm hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A phản ánh một thực tế thị trường nhu cầu xây dựng quỹ đất đang vô cùng mạnh mẽ. Sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài, kết hợp với các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt, khiến M&A trở thành con đường nhanh nhất và an toàn nhất để nhà đầu tư có được đất sạch, sẵn sàng triển khai dự án.

Đặc biệt, chính sách mới cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra một kỷ nguyên linh hoạt cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất công nghiệp, nông nghiệp sang nhà ở). Đây là một cú hích thể chế, được dự báo sẽ thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi có tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.

Sự sôi động của thị trường M&A được thúc đẩy bởi ba động lực chính, gắn liền với cả cải cách vĩ mô và nội lực doanh nghiệp. Đầu tiên là cải cách chính sách pháp lý với việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 đã mở ra hành lang pháp lý mới, tạo sự linh hoạt trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Cùng với Nghị quyết 68 hỗ trợ kinh tế tư nhân, Chính phủ đang tích cực hoàn thiện một môi trường đầu tư công bằng và minh bạch hơn.

Tiếp theo là nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp với việc nhiều công ty trong nước đang tìm kiếm giải pháp M&A để giải quyết thách thức thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng nóng 2020-2022. Đây là quy luật tất yếu của thị trường, nơi M&A trở thành cầu nối để nguồn vốn mới giúp tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý các dự án đang dang dở.

Cuối cùng là chính sách tiền tệ ổn định với mức lãi suất cho vay trung bình 7-9%, thấp hơn so với giai đoạn trước đã tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn dài hạn, cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Đáng chú ý, các nhà đầu tư quốc tế đang đặt ra những tiêu chí ưu tiên mới mang tính chuẩn mực toàn cầu. Tính minh bạch pháp lý không chỉ là yêu cầu mà là yếu tố không thể thương lượng. Họ sẵn sàng xuống tiền nhanh hơn cho những tài sản có "độ sạch" cao để đổi lấy sự an toàn và rút ngắn thời gian triển khai.

Song song với đó, các quỹ đầu tư từ châu Âu và Bắc Mỹ đang đặt nặng tiêu chí ESG (Phát triển bền vững), tìm kiếm những dự án thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế, phù hợp với cam kết Net Zero của Việt Nam.

Để tận dụng triệt để làn sóng vốn này, Jones Lang LaSalle Incorporated đã đưa ra khuyến nghị mang tính chất chuẩn hóa quốc tế cho doanh nghiệp Việt là hoàn thiện tính pháp lý, định giá chuyên nghiệp theo chuẩn mực quốc tế, duy trì linh hoạt trong cấu trúc giao dịch và đặc biệt là xây dựng hệ thống tài chính minh bạch với báo cáo được kiểm toán theo chuẩn quốc tế.

Thị trường M&A đang ở giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ phản ánh kết quả của sự hòa quyện giữa áp lực tái cấu trúc nội tại, những cải cách thể chế táo bạo và dòng vốn ngoại chiến lược. Để thành công trong cuộc chơi M&A này, doanh nghiệp Việt cần chuyển từ tư duy kinh doanh đơn thuần sang tư duy quản trị và minh bạch theo chuẩn mực quốc tế, biến sự hợp tác thành cơ hội nâng tầm vị thế trên bản đồ bất động sản khu vực.