Minh bạch hóa dữ liệu giao dịch xóa bỏ bài toán hai giá đất

Xóa bỏ trạng thái hai giá và yêu cầu cấp bách của quản lý vĩ mô

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện, nơi tính minh bạch và sự thượng tôn pháp luật được đặt lên hàng đầu. Trong nhiều năm qua, một trong những rào cản lớn nhất khiến thị trường thiếu đi sự lành mạnh và gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước chính là hiện tượng hai giá trạng thái tồn tại song song giữa một mức giá giao dịch thực tế và một mức giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều lần nhằm né tránh các nghĩa vụ thuế.

Đề xuất mới đây của Bộ Tài chính về việc tính thuế chuyển nhượng dựa trên giá trị thực tế của hợp đồng là một động thái hành chính mạnh mẽ, trực tiếp đánh vào điểm nghẽn kéo dài này. Về mặt pháp lý, theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được ấn định ở mức 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân mới đã cụ thể hóa nguyên tắc: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch; trường hợp không ghi giá hoặc kê khai thấp hơn bảng giá đất hay hệ số điều chỉnh, cơ quan thuế sẽ tự động áp dụng mức giá quy định của địa phương để tính toán nghĩa vụ tài chính.

Nhìn nhận về bước đi này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Mối giới Bất động sản Việt Nam, khẳng định việc siết lại cơ chế xác định giá tính thuế là vô cùng cần thiết. Khi giá giao dịch được kê khai sát với thực tế, cơ quan quản lý sẽ hình thành được một hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy.

Đây chính là căn cứ khoa học để hoạch định chính sách điều tiết vĩ mô, hạn chế tình trạng đầu cơ trục lợi và hiện tượng thổi giá ảo vốn đã gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế trong thời gian qua.

Bài toán đồng bộ dữ liệu và lộ trình thực thi hài hòa

Dù mục tiêu minh bạch hóa nhận được sự đồng thuận lớn từ dư luận và các định chế tài chính, việc triển khai chính sách này trong thực tế vẫn đối diện với những thách thức không nhỏ về mặt kỹ thuật. Điểm vướng mắc lớn nhất hiện nay nằm ở chỗ bảng giá đất của nhiều địa phương vẫn chưa cập nhật kịp thời và có độ chênh lệch khá xa so với biên độ giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do.

Nếu cơ quan quản lý hành chính áp đặt các biện pháp kiểm soát quá nhanh khi công cụ định giá chưa chuẩn xác, có thể dẫn đến những tranh chấp kéo dài hoặc vô hình trung tạo thêm áp lực chi phí dòng tiền cho người dân lẫn khối doanh nghiệp.

Dưới góc nhìn của các đơn vị phát triển dự án, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội bày tỏ quan điểm rằng việc minh bạch hóa giao dịch là xu hướng tất yếu của một nền kinh tế trưởng thành. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang ở giai đoạn phục hồi chậm, các cơ quan chức năng cần tránh tâm lý siết chặt một cách đột ngột.

Giải pháp căn cơ không phải là các biện pháp chế tài hành chính đơn thuần, mà là sự ra đời của một hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, có tính liên thông chặt chẽ giữa bốn nhà: cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai, văn phòng công chứng và hệ thống ngân hàng thương mại.

Khi dòng mạch thông tin được khơi thông và đồng bộ theo thời gian thực, việc xác định nghĩa vụ thuế sẽ diễn ra một cách tự động, khách quan, tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Về dài hạn, chính sách này không chỉ bảo vệ nguồn thu cho ngân sách quốc gia mà còn bảo vệ chính quyền lợi của người mua thực, giúp thị trường bất động sản vận hành đúng giá trị nội tại và phát triển một cách chuyên nghiệp, bền vững hơn.