Cẩn trọng giá đất tăng cao làm giảm lợi thế thu hút đầu tư

Áp lực chi phí đầu vào và mối lo xa vời nhà ở

Việc điều chỉnh bảng giá đất để phản ánh sát thực tế thị trường là yêu cầu cần thiết nhằm quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, dự thảo bảng giá đất lần đầu của Hà Nội, dự kiến áp dụng từ 1/1/2026, với mức tăng cao nhất lên tới 26% ở khu vực ngoại thành và giá cao nhất tại Hoàn Kiếm có thể đạt trên 702 triệu đồng/m², đang tạo nên những tranh luận và mối lo lớn về tác động dây chuyền.

Nhiều ý kiến cho rằng mức giá mới được đề xuất là quá đắt, đặc biệt ở khu vực trung tâm, khiến nỗi lo về khả năng tiếp cận nhà ở trong tương lai của người dân ngày càng lớn. Với tốc độ tăng giá này, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân đang ngày càng xa vời.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cảnh báo rằng, bảng giá đất nên phản ánh mức giá phổ biến, không phải giá cao nhất của thị trường. Nếu nâng bảng giá lên quá nhanh để tiệm cận thị trường nhưng không tính đến khả năng chi trả, cả người dân, Nhà nước và doanh nghiệp đều gặp khó. Khi giá đất tăng mạnh, chi phí sử dụng đất sẽ tăng theo, các nhà đầu tư chịu áp lực vốn lớn hơn, còn người dân lại khó tiếp cận nhà ở.

Về phương pháp xây dựng bảng giá, dự thảo mới chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính, thay vì 30 quận, huyện như trước. Mặc dù ông Võ nhận định điều này có thể thu hẹp chênh lệch giữa bảng giá và giá thị trường, khắc phục bất cập một tuyến phố nằm giữa hai quận có thể chênh lệch giá đến hàng trăm triệu đồng, song cũng làm gia tăng phân hóa giữa khu vực nội đô và ngoại thành.

Bảng giá đất còn được xem là đòn bẩy tâm lý trên thị trường. Trong các lần điều chỉnh trước, việc tăng bảng giá từng dẫn đến hiệu ứng dây chuyền khiến giá nhà ở thương mại, giá đấu giá đất đều tăng theo.

Dù dự thảo mới khắc phục sự bất cập giữa các quận như gom các khu vực có đặc điểm đô thị tương đồng quanh vành đai 3, hệ quả là sự phân hóa mạnh hơn giữa khu vực giá cao và khu vực giá thấp. Ở trung tâm, giá chỉ tăng nhẹ để giữ ổn định, nhưng vùng ven lại tăng mạnh, tiềm ẩn nguy cơ làm gia tăng chi phí đền bù, đấu giá và đầu tư dự án.

Giảm sức hấp dẫn đầu tư và khó khăn giãn dân

Hệ quả nghiêm trọng nhất của việc tăng bảng giá đất là sự gia tăng chi phí đầu vào và khả năng làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành. TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), chia sẻ, ngân sách địa phương có thể phải chi nhiều hơn cho các dự án công. Trong khi đó, doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ tính lại giá đầu vào, còn người dân mua nhà cuối cùng vẫn là người trả tiền.

Việc giá đất ngoại thành tăng mạnh từ 16 - 26% sẽ làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố nhằm mục đích giãn dân khỏi khu vực nội đô. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục sụt giảm. Thị trường có nguy cơ bước vào “vòng lặp vô tận” là giá đất tăng giá nhà tăng khan hiếm nguồn cung tiếp tục tăng giá, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nhấn mạnh rằng Luật Đất đai đã đặt ra nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, nhưng cách tính giá đất hiện nay chưa thật sự phản ánh lợi ích của doanh nghiệp.

Ông Hiệp nêu ra thực trạng giá đất trong cùng một khu vực có thể tăng đến 40% chỉ trong vòng 4 tháng, vượt xa tốc độ lạm phát, gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp bởi chi phí đầu vào tăng nhanh và liên tục. Khi giá đất tăng cao không kiểm soát, số lượng dự án có thể sụt giảm, làm mất đi lợi thế thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam và không đảm bảo nguồn thu bền vững của địa phương.

Việc điều chỉnh tăng bảng giá đất để tiệm cận thị trường là một bước đi tất yếu, song nếu không tính toán kỹ lưỡng khả năng chi trả và mức độ hấp thụ của thị trường, nó sẽ trở thành lưỡi dao hai lưỡi, đẩy giá nhà lên cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư các dự án ngoại thành, gây khó khăn cho mục tiêu giãn dân và ổn định nguồn cung nhà ở xã hội.