Định giá đất sát thị trường vì sự phát triển bền vững

Doanh nghiệp còn có lãi để tiếp tục đầu tư?

Những lo ngại đang dâng cao khi có ý kiến cho rằng, các địa phương có thể sử dụng dữ liệu từ những giao dịch đất đai đã bị giới đầu tư đẩy giá lên cao một cách bất thường trong thời gian qua để xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ năm 2026.

Nếu điều này xảy ra, hệ lụy sẽ không chỉ dừng lại ở những con số trên giấy tờ, mà sẽ len lỏi, thẩm thấu vào mọi ngóc ngách của thị trường, gây ra những biến động khôn lường.

Vấn đề cốt lõi nằm ở tiền sử dụng đất một ẩn số đầy thách thức mà doanh nghiệp phải đối mặt. Bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Học viện Đào tạo thương hiệu và Phát triển dự án bất động sản Propiin đã chỉ ra, tiền sử dụng đất có thể chiếm tới 20% tổng mức đầu tư của một dự án. Khi giá đất nền bị đẩy lên quá cao bởi các hoạt động đầu cơ, sốt đất cục bộ, thì việc lấy mức giá đó để làm nền cho bảng giá mới chẳng khác nào hợp thức hóa giá ảo.

Điều này lập tức đặt ra một bài toán khó là liệu doanh nghiệp còn có lãi để tiếp tục đầu tư, phát triển dự án? Và khi bài toán kinh doanh không còn khả thi, gánh nặng ấy sẽ đổ dồn về phía người tiêu dùng, những người mua nhà, mua đất cuối cùng phải chấp nhận mức giá cao hơn, vượt quá khả năng chi trả.

Thực tế, hiện tượng sốt đất cục bộ đã liên tục xuất hiện tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2025, đặc biệt là trước các thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Giá rao bán đất nền tăng 20-40% chỉ trong thời gian ngắn ở Đồng Nai, Bình Dương (cũ), cho thấy rõ bản chất lướt cọc, đầu cơ của các giao dịch này. Nếu những con số "ảo" đó trở thành cơ sở cho bảng giá đất chính thức, chúng ta đang tự tay tạo ra một mức giá nền quá cao, làm méo mó bản chất thị trường, đẩy chi phí lên cao một cách vô lý.

Cấp thiết ngăn chặn thổi giá

Để ngăn chặn những hệ lụy nghiêm trọng này, việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường không thể vội vàng hay cảm tính. Đó phải là một quá trình đòi hỏi sự tiếp cận khoa học, có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch.

Bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Học viện Đào tạo thương hiệu và Phát triển dự án bất động sản Propiin nhấn mạnh, cần khảo sát trên một lượng lớn giao dịch kéo dài ít nhất 5-10 năm, thay vì dựa vào những thương lượng rời rạc, biến động ngắn hạn do đầu cơ.

Các chuyên gia cũng đã đưa ra những cảnh báo và đề xuất sắc đáng. Cụ thể là TS. Trần Việt Anh, Phó Hiệu trưởng Trường đại học Hùng Vương, đặt vấn đề về định nghĩa thị trường trong bối cảnh này tiệm cận thị trường nào? Ông khẳng định việc lấy giá đấu giá đất làm căn cứ là chưa đúng, bởi thị trường của một bộ phận nhỏ lẻ không thể đại diện cho toàn cảnh.

Hơn nữa, việc cập nhật bảng giá đất theo giá thị trường cần phải có lộ trình rõ ràng, tránh gây sốc, và đặc biệt là cần sớm sửa đổi Luật Đất đai 2024 để giải quyết triệt để những bất cập này trước khi bảng giá mới áp dụng đồng loạt vào nửa cuối năm 2025, nhất là trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính còn có thể gây ra sự thiếu nhất quán.

TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế, Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cũng đồng tình rằng Luật Đất đai 2024 tuy xác định nguyên tắc thị trường, nhưng chưa có văn bản cụ thể nào khuyến khích xây dựng bảng giá đất sát hay theo giá thị trường một cách máy móc, bởi tính ổn định là yếu tố cần thiết của thị trường.

Ông Thuận đề xuất giải pháp cụ thể cho TP.HCM về việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá, nhằm giảm thiểu sự chênh lệch quá lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giảm gánh nặng thuế cho người dân và doanh nghiệp.

Rõ ràng, việc xây dựng bảng giá đất mới không chỉ là một công tác kỹ thuật mà còn là một quyết sách quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến hàng triệu người dân, hàng ngàn doanh nghiệp và sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế. Để ngăn chặn giá đất ảo len lỏi vào bảng giá chính thức, cần có sự thận trọng tối đa, tư duy khoa học, và đặc biệt là sự dũng cảm để không hợp thức hóa những giá trị không bền vững.

Đây là thời điểm để các nhà hoạch định chính sách lắng nghe tiếng nói từ thực tiễn, từ chuyên gia, để đưa ra những quyết định sáng suốt nhất. Một bảng giá đất được xây dựng trên nền tảng dữ liệu thực, minh bạch, có lộ trình hợp lý sẽ là nền tảng vững chắc cho một thị trường bất động sản lành mạnh, phát triển bền vững, mang lại lợi ích hài hòa cho cả nhà nước, doanh nghiệp và người dân, thay vì những hệ lụy khó lường từ giá ảo mang lại.