Lấp đầy khoảng trống pháp luật đất đai

Hiện nay, chỉ tính riêng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có 343 dự án nhà ở thương mại, quy mô 1.913ha bị vướng mắc về thỏa thuận nhận QSDĐ, chiếm khoảng 25 – 30% dự án đang bị vướng mắc của cả nước. Như vậy, nếu theo tính chất bắc cầu, thì hiện nay cả nước có khoảng trên dưới 900 dự án nhà ở thương mại bị vướng mắc về vấn đề thỏa thuận nhận QSDĐ, với quy mô sử dụng đất khoảng 5.000ha – một con số “biết nói” trong bối cảnh thị trường nhà ở đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng như hiện nay.

Bởi lẽ, nếu bình quân mỗi dự án có 630 căn nhà (căn cứ trên cơ sở số liệu thống kê của 86 dự án bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai trong giai đoạn 2015 - 2023 tại TP Hồ Chí Minh), thì 900 dự án này sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 567.000 căn nhà trong khoảng thời gian từ 3 – 10 năm tới. Ngoài ra, trong các dự án còn có diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, giao thông, công viên cây xanh theo quy chuẩn xây dựng của đơn vị ở...

Đồng thời, nếu giả định đầu tư bình quân 1.000 tỷ đồng/ha thì tổng giá trị đầu tư lên khoảng 5 triệu tỷ đồng, tạo ra tác động lan tỏa đến hơn 35 ngành kinh tế, từ sản xuất cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất, thi công xây lắp, tư vấn xây dựng đến hoạt động tín dụng, thương mại, dịch vụ... tạo công ăn việc làm cho hàng trăm nghìn người lao động, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và khắc phục được tình trạng lãng phí đất đai; góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 từ 8% trở lên và từ năm 2026 trở đi thì tăng trưởng GDP phải đạt 2 con số từ 10% trở lên.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đính, Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ, là giải pháp quan trọng để tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy dự án, gia tăng nguồn cung nhà ở trong bối cảnh thị trường đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng như hiện nay và giúp thị trường BĐS được bình ổn hơn. Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý những dự án thí điểm phải nằm trong diện được quy hoạch, được ưu tiên, cần phát triển, chứ không phải ở chỗ nào cũng có thể “lợi dụng” để triển khai.

Nghị quyết số 171/2024/QH15 mở ra “cánh cửa” cho phép DN tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng QSDĐ theo cơ chế “thuận mua - vừa bán”, với quy định này sẽ làm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan (Nhà nước – DN – Người dân). Điểm nhấn trong Nghị định là DN có được đất, người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nước không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí... Cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, đây được xem là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, với việc quy định nhà đầu tư chỉ được sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên các nhà đầu tư này không được phép tiếp tục triển khai, thực hiện dự án trong hơn 10 năm qua và rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh, có nguy cơ phá sản, kéo theo hệ quả là thị trường BĐS thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung nhà ở, giá nhà bị đẩy lên rất cao, “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà giá rẻ.

“Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP đã làm đầy “khoảng trống” pháp luật đất đai, bổ sung đầy đủ các phương thức tiếp cận, sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chưa được quy trong Luật Đất đai 2024. Trong thời gian thực hiện thí điểm, nhà đầu tư được phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đối với các loại đất khác không phải là đất ở bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại, điều này sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hàng nghìn dự án nhà ở hiện nay” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.