Doanh nghiệp địa ốc trước bảng giá đất mới

Giá trị thực tiệm cận ngưỡng kỳ vọng

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một cột mốc lịch sử trong quản lý đất đai là xóa bỏ khung giá đất và chính thức vận hành bảng giá đất được cập nhật hàng năm. Về mặt lý thuyết, đây là bước tiến lớn giúp minh bạch hóa thị trường, xóa bỏ cơ chế hai giá và giảm thiểu thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, khi những con số thực tế tại các đô thị lớn được công bố, một làn sóng lo ngại về chi phí đã ngay lập tức bao trùm cộng đồng doanh nghiệp địa ốc. Tại Hà Nội, mức giá trần ghi nhận ngưỡng 700 triệu đồng/m2, trong khi tại Thành phố Hồ Chí Minh, con số này cũng đã vượt mức 600 triệu đồng.

Vấn đề cốt yếu nằm ở chỗ, các mức giá này thường được hình thành từ nền tảng bảng giá cũ cộng dồn với các hệ số điều chỉnh qua nhiều thời kỳ. Khi bảng giá đất mới được đẩy lên cao để sát với giá thị trường, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đối với Nhà nước cũng theo đó mà tăng lên.

Trong khi người dân được hưởng những chính sách an sinh như giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo Nghị quyết 254/2025/QH15, thì các pháp nhân kinh tế lại chưa có được những chiếc phao cứu sinh tương tự.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu chia sẻ, Luật Đất đai 2024 từng đưa ra cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, song việc áp dụng trên thực tế đã khiến giá đất bị đẩy lên quá cao. Chính điều này buộc Quốc hội phải điều chỉnh, chuyển sang cơ chế bảng giá đất.

Đối với một dự án bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong cấu thành giá thành sản phẩm. Việc giá đất tăng mạnh trong bối cảnh thị trường vừa mới bắt đầu giai đoạn phục hồi sau những năm trầm lắng đã tạo ra một cú sốc tài chính không nhỏ.

Doanh nghiệp rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan nếu nộp tiền theo giá mới, giá bán đầu ra sẽ vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, còn nếu tạm dừng để chờ đợi, chi phí lãi vay và chi phí cơ hội sẽ bào mòn lợi nhuận.

Hệ số K và bài toán công bằng trong định giá dự án quy mô lớn

Một trong những nút thắt gây tranh cãi nhất hiện nay chính là việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) một cách đồng loạt và thiếu linh hoạt. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, việc định giá đất cho một nền nhà, lô đất nhỏ hoàn toàn khác với việc định giá đất cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hay khu đô thị có quy mô lớn.

Thực tế cho thấy, dự án bất động sản thường có nhiều mục đích sử dụng đất, hệ số sử dụng đất cao và thời gian triển khai kéo dài. Nếu áp dụng chung một hệ số K cho tất cả các loại hình đất, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp có thể tăng cao bất hợp lý, đẩy giá thành sản phẩm vượt xa khả năng chi trả của thị trường.

Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh từng dẫn chứng một trường hợp điển hình tại thành phố Thủ Đức với một khu đất trên đường Nguyễn Xiển, nếu tính theo bảng giá đất và hệ số K 1,4 lần, giá đất tính nghĩa vụ tài chính lên tới gần 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nếu tính theo phương pháp thặng dư truyền thống cho một dự án chung cư cao tầng, giá trị thực tế chỉ ở mức 35 triệu đồng. Sự chênh lệch khổng lồ này buộc doanh nghiệp phải đẩy giá căn hộ lên trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông để đảm bảo không lỗ vốn. Điều này vô hình trung biến những căn hộ vốn dành cho nhu cầu thực nằm ngoài tầm với của người lao động.

Gánh nặng này còn trở nên nặng nề hơn khi kết hợp với mặt bằng lãi suất cho vay đang có xu hướng gia tăng trong năm 2026. Doanh nghiệp vừa phải đối mặt với chi phí đầu vào (tiền đất) cao kỷ lục, vừa phải chịu áp lực chi phí vốn tăng lên. Đây chính là gánh nặng kép đe dọa trực tiếp đến nguồn cung của thị trường.

Khi chi phí quá cao, các chủ đầu tư sẽ chần chừ trong việc phê duyệt dự án mới, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung, và theo quy luật cung cầu, giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao hơn nữa.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để tháo gỡ nút thắt tiền sử dụng đất, cần xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt, áp dụng cho từng khu vực, vị trí và loại hình dự án. Việc này không chỉ giúp phản ánh đúng giá trị kinh tế của đất đai mà còn góp phần tạo mặt bằng chi phí hợp lý, qua đó khơi thông nguồn cung và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn trong giai đoạn tới.

Việc đưa giá đất về sát giá thị trường là xu thế tất yếu và đúng đắn. Tuy nhiên, lộ trình thực hiện cần có sự uyển chuyển và thấu hiểu những đặc thù kinh doanh của khu vực tư nhân. Một bảng giá đất hợp lý không chỉ là bảng giá thu được nhiều ngân sách nhất, mà phải là bảng giá thúc đẩy được hoạt động đầu tư, tạo ra sản phẩm cho xã hội và nuôi dưỡng nguồn thu bền vững cho tương lai.