Gỡ vướng để thị trường bất động sản cân bằng

Dòng vốn lệch pha

Phân tích của SHS Research trong báo cáo "Giá nhà - Giá đời" mới đây đã chỉ rõ ba điểm nghẽn căn bản, không chỉ làm suy yếu khả năng an cư của người dân mà còn tiềm ẩn nguy cơ bất ổn vĩ mô dòng vốn tín dụng lệch pha, tình trạng giá neo cao đi kèm thanh khoản mỏng và tư duy coi nhà ở là kênh đầu tư. Đây không chỉ là vấn đề của ngành xây dựng mà là thách thức toàn diện đối với mô hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Điểm nghẽn đầu tiên và nguy hiểm nhất là sự mất cân đối trong phân bổ nguồn vốn. Bất động sản đang trở thành một máy hút vốn khổng lồ, thu hút dòng tín dụng tăng trưởng bình quân 15%/năm (giai đoạn 2020 - 2025), cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Đến cuối năm 2025, tín dụng bất động sản chiếm hơn 21% tổng dư nợ, vượt qua cả lĩnh vực sản xuất chế biến - chế tạo - động lực tạo ra năng suất và giá trị thực.

Sự lệch pha này là hệ quả của cơ chế ưu tiên của ngân hàng thích cho vay bất động sản vì tài sản bảo đảm có giá trị cao, trong khi các ngành sản xuất thực lại khó tiếp cận vốn hơn.

Hậu quả là nguồn lực xã hội bị khóa chặt vốn đầu tư vào bất động sản chiếm hơn 13% tổng vốn toàn xã hội năm 2024, trong khi giáo dục, y tế và đổi mới công nghệ cộng lại chưa tới 10%.

Nếu xu hướng này kéo dài, kinh tế Việt Nam sẽ rơi vào vòng luẩn quẩn với việc giá nhà bị thổi phồng bởi vốn, nhưng chính sự dồn vốn này làm suy giảm năng suất và khả năng cạnh tranh của các ngành sản xuất.

Đây là căn bệnh kinh niên của nhiều nền kinh tế đang phát triển hy sinh sự bền vững của tăng trưởng dài hạn để đổi lấy những cú hích ngắn hạn từ bong bóng tài sản. Việc điều tiết tỷ trọng tín dụng, chuyển hướng vốn sang sản xuất, và minh bạch hóa cơ chế định giá tài sản bảo đảm là yêu cầu cấp bách để giải tỏa áp lực này.

Giá neo cao, thanh khoản mỏng

Điểm nghẽn thứ hai là sự mong manh của thị trường khi giá bán trung bình tăng gấp đôi so với giai đoạn trước (2018 - 2020) dù nguồn cung giảm mạnh và thanh khoản suy yếu.

Sự bất hợp lý này bắt nguồn từ cơ cấu nguồn cung lệch pha nghiêm trọng căn hộ cao cấp chiếm 68 - 70% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM, đẩy phân khúc bình dân vốn là nhu cầu thực của số đông gần như biến mất (chỉ còn dưới 5%).

Thực trạng giá neo - thanh khoản mỏng là minh chứng rõ nhất cho sự dẫn dắt của kỳ vọng và đầu cơ. Giá niêm yết được giữ ở mức cao để bảo vệ lợi nhuận và tránh tạo hiệu ứng sụp đổ, nhưng giao dịch thực tế lại èo uột (tỷ lệ hấp thụ thấp, nhiều dự án không đạt 50% giao dịch kỳ vọng).

Sự mất cân đối này không chỉ là rủi ro tài chính gây áp lực lên hệ thống ngân hàng khi tài sản thế chấp bị định giá quá cao mà còn là hệ lụy xã hội nghiêm trọng. Khi giá nhà vượt xa tốc độ tăng thu nhập, giấc mơ an cư tan vỡ, kéo theo sự trì hoãn trong các quyết định lập gia đình, sinh con của thế hệ trẻ.

Đây là mối nguy hiểm gián tiếp nhưng sâu sắc, ảnh hưởng đến cấu trúc nhân khẩu học và sức cầu dài hạn của nền kinh tế. Thị trường hiện tại như chiếc bình bề ngoài sáng bóng, nhưng bên trong thiếu thanh khoản và dễ nứt vỡ nếu có cú sốc.

Điểm nghẽn cuối cùng và cũng là gốc rễ của mọi vấn đề, là quan niệm coi nhà ở như kênh đầu tư và tích lũy thay vì phúc lợi xã hội. Tư duy này thúc đẩy các nhà phát triển ưu tiên phân khúc cao cấp vì biên lợi nhuận lớn hơn, phớt lờ nhu cầu ở thực của nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Để thị trường trở về trạng thái cân bằng, SHS Research đề xuất một loạt giải pháp mang tính cấu trúc là gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá hợp lý; phát triển đô thị vệ tinh gắn với hệ thống giao thông công cộng (TOD) để phân tán dân cư và giảm áp lực giá đất lõi trung tâm; nâng cao chất lượng dịch vụ công tại các đô thị vệ tinh để khuyến khích sự dịch chuyển.

Giải pháp phát triển đô thị vệ tinh kết hợp TOD là chìa khóa dài hạn đã thành công ở nhiều quốc gia châu Á không chỉ mở rộng không gian sống mà còn tạo ra cơ hội đầu tư hạ tầng có hiệu suất cao. Tuy nhiên, thay đổi tư duy cần sự can thiệp mạnh mẽ của chính sách, đặc biệt là việc minh bạch hóa chỉ số giá nhà/thu nhập (P/I).

Việc công bố P/I định kỳ như một chỉ số vĩ mô sẽ tạo ra áp lực giám sát thị trường, giúp cơ quan quản lý điều chỉnh chính sách kịp thời và quan trọng hơn, khôi phục niềm tin cho người dân rằng giá nhà được neo giữ ở mức hợp lý.

Tháo gỡ ba điểm nghẽn này không chỉ là nhiệm vụ cứu thị trường bất động sản mà là con đường để Việt Nam chuyển đổi mô hình tăng trưởng sang hướng bền vững hơn, tạo điều kiện cho người dân an cư, và củng cố nền tảng phát triển kinh tế - xã hội trong dài hạn.