Gỡ điểm nghẽn thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển KT-XH

Kỳ vọng và những điểm vênh

Luật Đất đai 2024, được Quốc hội biểu quyết thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 vào ngày 18/1/2024 và chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 là một bước tiến quan trọng đem đến nhiều đổi mới căn bản, toàn diện.

Những điểm sáng như đổi mới cơ chế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng đồng bộ, thống nhất với quy hoạch tổng thể quốc gia; hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; đặc biệt là bổ sung cơ chế định giá đất tiệm cận giá thị trường công khai, minh bạch.

Những nội dung này được kỳ vọng sẽ khắc phục căn bản những bất cập kéo dài. Theo ước tính từ các hiệp hội bất động sản, trong giai đoạn trước 2024, có tới hơn 60% các kiến nghị và vướng mắc của doanh nghiệp liên quan trực tiếp đến cơ chế định giá đất và tính tiền sử dụng đất, ước tính làm chậm trễ hàng trăm dự án trọng điểm. Luật 2024 ra đời chính là lời giải cho những nút thắt tài chính và tranh chấp kéo dài.

Tuy nhiên, dù đem đến nhiều kỳ vọng, việc thực thi Luật Đất đai 2024 vẫn cho thấy những tồn tại. Một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất, khiến nguồn lực đất đai chưa được khơi thông như kỳ vọng, lại xuất phát từ một vấn đề mang tính hệ thống: sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Một trong những "điểm nghẽn" dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong áp dụng Luật Đất đai được cho xuất phát từ sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật. Vấn đề này được giới chuyên môn nhìn nhận là một vòng luẩn quẩn của sự mâu thuẫn.

Chỉ rõ vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc cho biết, qua nắm bắt báo cáo và phản ánh, kiến nghị của các Hiệp hội, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, hệ thống pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật có liên quan vẫn còn tình trạng chồng chéo, thiếu thống nhất.

Nhìn nhận về vấn đề này, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai cần khẳng định vai trò trung tâm của đạo luật này trong toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan đến tài nguyên đất.

“Đất đai tham gia vào hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội của con người, nhưng hiện nay nhiều quan hệ đất đai lại đang được điều chỉnh rải rác bởi các luật chuyên ngành, tạo nên sự phân mảnh, thiếu đồng bộ,” PGS TS Nguyễn Quang Tuyến nhìn nhận.

Ông cho hay, hiện tượng mỗi bộ, ngành được giao chủ trì soạn thảo luật đều đưa ra quy định theo cách tiếp cận riêng trong quản lý chuyên ngành, dẫn đến tình trạng các luật chuyên ngành nhiều khi "lệch pha" hoặc thậm chí "vượt mặt" Luật Đất đai.

Cần một giải pháp căn cơ

Sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở đang tạo ra rào cản vô hình nhưng cực kỳ tốn kém.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng bày tỏ, mặc dù Việt Nam đã đồng bộ được 3 bộ luật là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở trong những năm gần đây, nhưng vẫn còn những chồng chéo với các luật khác. Ông Đính nhấn mạnh cần phải thẩm định để hệ thống luật mang tính đồng bộ.

Hậu quả của sự không đồng bộ là thời gian chờ đợi kéo dài và tăng chi phí tuân thủ. Theo khảo sát của một Hiệp hội Doanh nghiệp, có tới 75% doanh nghiệp bất động sản cho biết, thời gian trung bình để hoàn tất các thủ tục pháp lý (từ chấp thuận chủ trương đầu tư đến giao đất) kéo dài từ 3 đến 5 năm, tăng gấp đôi so với các quốc gia trong khu vực.

Trong đó, ước tính 40% thời gian chậm trễ là do phải giải quyết các mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật khác nhau. Điều này không chỉ làm doanh nghiệp mất đi chi phí cơ hội mà còn làm giảm đáng kể nguồn cung nhà ở ra thị trường.

Chỉ khi tháo gỡ được những mâu thuẫn này, các quy định mới về định giá đất, về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai 2024 mới có thể thực sự đi vào đời sống mà không bị cản trở bởi các quy định "lệch pha" của luật khác.

Để gỡ bỏ triệt để những vướng mắc, điểm nghẽn và bất cập hiện có, cần một tư duy lập pháp hoàn toàn mới, mang tính tổng thể, căn cơ và đồng bộ.

PGS TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh, chúng ta cần có một điều khoản định vị rõ ràng vai trò của Luật Đất đai trong hệ thống pháp luật, để đảm bảo mọi quan hệ pháp lý liên quan đến đất đai được điều chỉnh nhất quán.

Mọi nội dung liên quan đến quản lý và sử dụng đất nên dẫn chiếu trực tiếp theo quy định của Luật Đất đai, còn các công đoạn đặc thù khác mới để các luật chuyên ngành điều chỉnh.

Các quan điểm, định hướng lớn và các chính sách quan trọng của luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai cần được đặt trong tổng thể với các luật có liên quan, về thuế, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch, địa chất và khoáng sản.

Chỉ khi hệ thống pháp luật được thẩm định chéo, đảm bảo tính đồng bộ từ cấp Luật đến các văn bản dưới luật, Luật Đất đai 2024 mới thực sự trở thành Luật Gốc vững chắc, khai phá trọn vẹn tiềm năng của nguồn lực đất đai, tạo động lực mạnh mẽ và củng cố niềm tin cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.