Định hình tương lai cho nguồn lực đất đai

Hướng tới sự chuyên nghiệp và minh bạch

Dự thảo lần này tập trung vào nhiều nhóm quy định then chốt, bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; tài chính đất đai; giá đất; thẩm quyền, trình tự thủ tục hành chính; chính sách đối với vùng dân tộc thiểu số, vùng có điều kiện khó khăn; cùng các quy định chuyển tiếp áp dụng pháp luật và tổ chức thực hiện trong bối cảnh sắp xếp đơn vị hành chính. 

Một trong những điểm mới đáng quan tâm là đề xuất sửa đổi thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu. Thay vì UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, Dự thảo đề xuất Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ cấp Sổ đỏ cho các trường hợp thuộc thẩm quyền của tỉnh và Chủ tịch UBND cấp xã sẽ cấp Sổ đỏ cho các trường hợp cụ thể được giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất mà được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ giúp chuyên nghiệp hóa quy trình cấp Sổ đỏ, giảm bớt gánh nặng hành chính cho các cấp chính quyền và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp.

Vấn đề định giá đất luôn là một trong những nội dung trọng tâm và phức tạp nhất. Dự thảo sửa đổi nguyên tắc định giá đất tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, theo đó Nhà nước sẽ giữ vai trò quyết định giá, thể hiện rõ chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Điều này được cụ thể hóa bằng việc bổ sung các nguyên tắc như: Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Đối với Bảng giá đất (Điều 159), Dự thảo đưa ra 2 phương án sửa đổi, chi tiết hóa các trường hợp áp dụng bảng giá đất và quy định UBND cùng cấp quyết định ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần, có thể bổ sung trong năm khi cần thiết. Đặc biệt, Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 160 về hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được hiểu là tỷ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất, được áp dụng nhằm điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất theo từng năm và được sửa đổi, bổ sung hằng năm. UBND cấp tỉnh sẽ quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 05 năm áp dụng bảng giá đất. Những điều chỉnh này hứa hẹn sẽ mang lại sự linh hoạt và sát với thực tế hơn trong công tác định giá đất.

Bổ sung trường hợp thu hồi đất, thúc đẩy phát triển KT-XH

Dự thảo sửa đổi Điều 79 về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bằng việc bổ sung 2 trường hợp quan trọng.

Đầu tiên, đó là Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án đầu tư, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistic; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Điều này mở rộng phạm vi các dự án được Nhà nước thu hồi đất, tạo cơ chế pháp lý rõ ràng hơn cho việc triển khai các dự án quy mô lớn, có tầm ảnh hưởng quốc gia hoặc đáp ứng nhu cầu phát triển đặc thù của địa phương.

Thứ hai, là trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nhưng hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn, nếu chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án, thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

 Quy định này được kỳ vọng sẽ giải quyết nút thắt trong quá trình thực hiện các dự án xã hội hóa, tránh tình trạng dự án bị đình trệ do một số ít người sử dụng đất không đạt được thỏa thuận, từ đó đẩy nhanh tiến độ phát triển kinh tế - xã hội.

Linh hoạt cơ chế giao đất, cho thuê đất

Dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung Điều 120 về cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Đặc biệt, đơn vị sự nghiệp công lập cũng được lựa chọn hình thức này nhưng không có quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất. Điều 123 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng được làm rõ hơn, phân định rõ thẩm quyền giữa Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp xã, đảm bảo tính chặt chẽ và minh bạch trong quy trình quản lý đất đai.

Dự thảo đề xuất 2 phương án đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã (Điều 66, 67). Phương án 1 giữ nguyên và bổ sung quy định về căn cứ lập, nội dung, trách nhiệm tổ chức thực hiện, lập bản đồ quy hoạch và cập nhật dữ liệu. Phương án 2 là không quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Việc lựa chọn phương án nào sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý đất đai ở cơ sở. Bên cạnh đó, Dự thảo cũng quy định cụ thể một số trường hợp chuyển tiếp khi thực hiện sắp xếp mô hình chính quyền địa phương hai cấp tại Điều 261, nhằm đảm bảo sự liền mạch và không gây xáo trộn trong việc thực hiện các quyết định liên quan đến đất đai đã có hiệu lực trước đó.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 thể hiện nỗ lực lớn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường trong việc hoàn thiện thể chế, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác quản lý và sử dụng đất đai. Các quy định mới, nếu được thông qua, hứa hẹn sẽ giải quyết nhiều vướng mắc tồn tại, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.