Sửa Luật Đất đai minh bạch và công bằng

Đất đai là một nguồn lực quốc gia, xương sống của mọi nền kinh tế. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, chính sách đất đai lại trở thành một điểm nghẽn lớn, gây ra không ít hệ lụy. Hàng nghìn dự án đầu tư bị đình trệ, hàng chục nghìn vụ khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

Thực trạng đáng báo động là có tới hơn 70% số vụ khiếu kiện hành chính tại Việt Nam liên quan đến đất đai, trong đó phần lớn tập trung vào khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2023, có 2.848 dự án đầu tư công bị chậm tiến độ, và nguyên nhân chính là do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, chiếm tới 1.598 dự án. Con số này cho thấy, giải phóng mặt bằng không chỉ là vấn đề của riêng các dự án tư nhân mà còn là rào cản lớn đối với các dự án công, các công trình trọng điểm quốc gia.

Vấn đề càng trở nên nhức nhối khi giá đất bồi thường do Nhà nước đưa ra thường chênh lệch lớn so với giá thị trường thực tế. Tại TP.HCM, nơi đơn thư khiếu nại đất đai chiếm tới 75% tổng số đơn kiến nghị, nhiều trường hợp người dân yêu cầu mức bồi thường gấp 5 đến 7 lần so với phương án chủ đầu tư đưa ra.

Điều này xuất phát từ thực tế giá đất bồi thường thường chỉ bằng 30-60% giá thị trường, khiến người dân cảm thấy quyền lợi không được đảm bảo, dẫn đến tình trạng "chây ì", không bàn giao mặt bằng và khiếu kiện kéo dài.

Nhận thức rõ những bất cập này, Dự thảo Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) đã đưa ra nhiều đề xuất mang tính đột phá.

Đầu tiên là việc mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bổ sung các dự án tại vị trí đặc quyền, khu dân cư đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do. Đây là một động thái mạnh mẽ, giúp các dự án có tầm ảnh hưởng lớn được ưu tiên triển khai, không bị ảnh hưởng bởi những vướng mắc cục bộ.

Quan trọng hơn, quy định cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại nếu dự án đã giải phóng mặt bằng được 75% là một điểm nhấn quan trọng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), khẳng định đây là một bước đi mang tính cách mạng, giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai, tránh tình trạng bị ách tắc chỉ vì vướng một vài hộ dân.

Quy định này không chỉ giúp cởi trói cho các dự án "treo", mà còn thể hiện sự quyết tâm của Nhà nước trong việc bảo đảm lợi ích chung của cộng đồng.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn nhất vẫn là làm thế nào để bồi thường thỏa đáng cho người dân? Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thừa nhận vấn đề bồi thường khi thu hồi đất đang là điểm nóng gây nhiều tranh luận. Nếu áp dụng một cách máy móc bảng giá sẽ phát sinh khiếu nại. Ngược lại, nếu chạy theo giá thị trường mà thiếu chuẩn mực và phương pháp định giá rõ ràng thì sẽ nảy sinh vướng mắc khác.

Để giải quyết triệt để vấn đề này, các chuyên gia cho rằng cần một cơ chế định giá độc lập, minh bạch và dựa trên dữ liệu tin cậy. Thay vì phụ thuộc vào bảng giá đất do Nhà nước ban hành, nên áp dụng các phương pháp định giá sát với giá thị trường, có sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập.

Bên cạnh đó, cần đặc biệt lưu ý ý kiến của ông Vũ Đình Ánh, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả về đề xuất nguyên tắc thu hồi đất là chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết để phục vụ dự án công, phi thương mại.

Đối với các dự án mang tính thương mại, việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất. Đây là một quan điểm tiến bộ, vừa bảo đảm quyền lợi của người dân, vừa tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh, cạnh tranh và minh bạch.

Thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo là một căn bệnh kinh niên của quá trình giải phóng mặt bằng. Ông Hiệp dẫn chứng một dự án ở Phú Thọ mất tới 14 năm chỉ để hoàn thành khâu này. Quy trình yêu cầu thông báo, niêm yết, kiểm đếm, cưỡng chế... lặp lại nhiều lần, mỗi vòng có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.

Để giải quyết vấn đề này, cần phải đơn giản hóa và phân quyền cho chính quyền địa phương. Thay vì các quy trình cứng nhắc, nên trao quyền tự chủ hơn cho các cấp chính quyền địa phương trong việc giải quyết thủ tục hành chính, đi kèm với đó là sự giám sát chặt chẽ từ trung ương. Việc ứng dụng công nghệ thông tin, số hóa hồ sơ đất đai cũng sẽ giúp minh bạch hóa quy trình, rút ngắn thời gian thực hiện, giảm thiểu những chi phí không cần thiết.