Tăng mức đặt cọc đấu giá đất lên tới 50% để chặn bỏ cọc, trục lợi

Nghị quyết tập trung vào hai nội dung cốt lõi gồm điều chỉnh mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá và tăng cường chế tài xử lý đối với người trúng đấu giá nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Tăng mạnh tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất ở

Việc ban hành Nghị quyết được đặt trong bối cảnh thực tiễn thời gian qua xuất hiện tình trạng trả giá rất cao để trúng đấu giá đất ở, sau đó bỏ cọc hoặc chậm, không nộp tiền trúng đấu giá, gây nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai và làm chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng.

Nghị quyết này quy định cụ thể về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân, đồng thời xác lập khung xử lý vi phạm rõ ràng đối với các hành vi không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan.

Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết là việc điều chỉnh tăng mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân.

Theo quy định hiện hành tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2024, tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân được xác định trong khung tối thiểu 5% và tối đa 20% giá khởi điểm của thửa đất đưa ra đấu giá.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP đã nâng đáng kể mức tiền đặt trước đối với trường hợp này. Cụ thể, tiền đặt trước tối thiểu được nâng lên 10% và tối đa có thể lên tới 50% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.

Việc tăng mạnh biên độ tiền đặt trước được xác định là một giải pháp trực tiếp nhằm hạn chế tình trạng tham gia đấu giá theo tâm lý đầu cơ, trả giá cao vượt xa giá trị thực chỉ để tạo sóng hoặc trục lợi, sau đó chấp nhận bỏ cọc. Khi mức đặt trước lớn hơn, người tham gia đấu giá buộc phải cân nhắc kỹ năng lực tài chính và khả năng thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

Theo tinh thần của Nghị quyết, việc nâng mức tiền đặt trước không nhằm gây khó cho người có nhu cầu thực sự về đất ở, mà hướng tới sàng lọc các trường hợp tham gia đấu giá không nghiêm túc, góp phần lập lại kỷ cương trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Người bỏ cọc có thể bị cấm đấu giá quyền sử dụng đất tới 5 năm

Song song với việc điều chỉnh tiền đặt trước, Nghị quyết cũng thiết lập khung chế tài cụ thể để xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá.

Theo quy định tại Nghị quyết, trường hợp người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm, sẽ bị áp dụng biện pháp cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở.

Cụ thể, người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở trong thời gian từ 2 năm đến 5 năm. Đây là mức chế tài nghiêm khắc nhằm răn đe các hành vi bỏ cọc có chủ ý.

Đối với trường hợp người trúng đấu giá có nộp tiền nhưng không nộp đầy đủ theo quy định, thời gian bị cấm tham gia đấu giá được xác định trong khung từ 6 tháng đến 3 năm. Việc phân loại mức xử lý theo hành vi vi phạm thể hiện nguyên tắc xử lý có phân hóa, phù hợp với mức độ vi phạm nghĩa vụ tài chính.

Nghị quyết cũng làm rõ thẩm quyền xử lý vi phạm. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân đồng thời là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấm tham gia đấu giá đối với người vi phạm.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét và ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá theo đúng quy định của Nghị quyết.

Nội dung của quyết định cấm tham gia đấu giá, việc gửi và đăng tải quyết định trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, cũng như quyền khiếu nại, khởi kiện và thời hiệu xử lý vi phạm được thực hiện theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 25 và Điều 26 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP ngày 27/12/2024 của Chính phủ.

Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 6/1/2026 và kéo dài đến hết ngày 28/2/2027. Trong thời gian Nghị quyết có hiệu lực, nếu các quy định về tiền đặt trước và cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Nghị quyết này khác với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan thì sẽ áp dụng theo quy định của Nghị quyết.

Trường hợp sau khi Nghị quyết được ban hành, các luật, nghị quyết của Quốc hội hoặc văn bản của Ủy ban Thường vụ Quốc hội được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới và có hiệu lực trước ngày 1/3/2027 thì các quy định tương ứng trong Nghị quyết này sẽ chấm dứt hiệu lực.