Thiết lập nền tảng cho cải cách thuế bất động sản

Điều tiết hành vi, không phải số lượng sở hữu

Cải cách thuế bất động sản từ lâu đã là một chủ đề đầy nhạy cảm và nhiều lần được đặt lên bàn nghị sự. Thực tế cho thấy, mỗi khi thị trường tăng nóng hoặc rơi vào giai đoạn trầm lắng, các đề xuất đánh thuế nhà đất lại được nhắc tới, nhưng thường dừng lại ở mức nghiên cứu, chưa tạo ra thay đổi mang tính thực chất.

Tuy nhiên, quyết tâm lần này của Chính phủ được thể hiện rõ nét thông qua Công điện số 190/CĐ-TTg, yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương hoàn thiện báo cáo về chính sách thuế đối với bất động sản. Theo chỉ đạo này, thuế được coi là “liều thuốc mạnh” để tái lập trật tự thị trường.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng, điều cốt lõi của cải cách thuế không phải là đánh vào số lượng tài sản sở hữu mà là nhắm tới hành vi sử dụng đất. PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh, thay vì đánh vào số lượng, những tài sản không đưa vào khai thác, để trống trong thời gian dài cần được điều tiết bằng thuế.

Điều này nhằm buộc chủ sở hữu phải đưa BĐS vào sử dụng hoặc chuyển nhượng, qua đó tăng nguồn cung cho thị trường. Nếu tiếp tục né tránh cải cách, theo GS Đặng Hùng Võ, thị trường sẽ khó thoát khỏi tình trạng vận hành dựa trên kỳ vọng tăng giá, thay vì dựa trên hiệu quả khai thác và dòng tiền thực.

Việc dùng thuế để định hướng hành vi sử dụng đất mang ý nghĩa chiến lược: chuyển đổi động lực thị trường từ đầu cơ sang khai thác giá trị thực, hỗ trợ mục tiêu dài hạn là xây dựng một thị trường minh bạch và vận hành ổn định.

Nền tảng dữ liệu và giao dịch hai giá

Dù có tầm nhìn và quyết tâm chính trị rõ nét, con đường để thuế BĐS phát huy hiệu quả vẫn còn tồn tại những rào cản lớn mang tính nền tảng. Thách thức đầu tiên và lớn nhất chính là nền tảng dữ liệu. Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng cải cách thuế sẽ khó đi vào thực tế nếu không giải quyết được tình trạng dữ liệu đất đai và giao dịch phân mảnh.

Thực tế, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu thống nhất, phản ánh đầy đủ thông tin pháp lý, quy hoạch, vị trí, giá trị thị trường và lịch sử giao dịch của hàng triệu bất động sản trên cả nước là một dự án phức tạp, cần nguồn lực lớn và thời gian dài.

Mặt khác, tình trạng giao dịch “hai giá” vẫn phổ biến, làm suy giảm hiệu quả của bất kỳ chính sách thuế nào. Giá thực tế trên thị trường thường cao hơn đáng kể so với giá ghi trên hợp đồng công chứng nhằm giảm nghĩa vụ thuế chuyển nhượng.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh phân tích, muốn xây dựng một cơ chế thuế công bằng, Nhà nước phải nắm được giá mua bán thực tế. Tuy nhiên, với hệ thống dữ liệu hiện nay, cơ quan quản lý gần như không thể theo dõi đầy đủ biến động giá, dẫn tới nguy cơ chính sách thuế chỉ tồn tại trên giấy. Đây chính là “điểm nghẽn” lớn nhất của cải cách thuế bất động sản.

Bên cạnh đó, hiện tượng đứng tên hộ để tránh rơi vào diện chịu thuế cao cũng là một rủi ro lớn đối với hiệu quả điều tiết. Theo các chuyên gia, chỉ khi hệ thống hồ sơ địa chính, dữ liệu dân cư và thông tin tài sản được liên thông, cơ quan quản lý mới có thể nhận diện đúng chủ sở hữu thực, từ đó tránh thất thoát và đảm bảo sự công bằng trong thực thi.

Tựu trung, cải cách thuế bất động sản đã đi đến thời điểm không thể trì hoãn. Nhưng để chính sách này trở thành công cụ điều tiết hiệu quả, điều kiện tiên quyết vẫn là minh bạch hóa thị trường và hoàn thiện nền tảng dữ liệu. Điều này đòi hỏi phải song song thực hiện nhiều giải pháp, từ chuẩn hóa dữ liệu, minh bạch hóa giao dịch, đến xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp, tránh gây cú sốc cho thị trường.

Nếu không tháo gỡ được các nút thắt cốt lõi này, cải cách thuế rất dễ tiếp tục rơi vào vòng lặp quen thuộc: thị trường nóng thì bàn, hạ nhiệt lại để đó, khiến thị trường BĐS khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn của đầu cơ và thiếu minh bạch.