Thị trường nhà thổ cư Hà Nội chạm ngưỡng đóng băng

Nghịch lý giá ảo và sự lệch pha cung cầu

Thị trường nhà thổ cư tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt khi mặt bằng giá tăng quá nhanh trong thời gian ngắn. Dù nhu cầu ở thực vẫn luôn hiện hữu như một nhu cầu cơ bản, nhưng khoảng cách ngày càng lớn giữa mức giá chào bán và khả năng chi trả của người dân khiến nhiều giao dịch bị đình trệ.

Không ít căn nhà tại các quận nội thành rơi vào tình trạng rao bán kéo dài nhiều tháng, thậm chí cả năm mà vẫn chưa tìm được khách. Theo ghi nhận trên các nền tảng bất động sản uy tín, giá nhà thổ cư tại thủ đô đã tăng từ 20% đến 40% chỉ sau một năm, thiết lập một mặt bằng giá mới đầy thách thức cho cả người mua lẫn nhà đầu tư.

Tại khu vực Long Biên, giá nhà đất hiện dao động phổ biến từ 140 triệu đến 250 triệu đồng cho mỗi mét vuông. Một căn nhà diện tích 40 m2 trong ngõ rộng khoảng 2 m đang được chào bán với giá 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 155 triệu đồng mỗi mét vuông. Diễn biến tương tự cũng ghi nhận tại Từ Liêm và Hà Đông, nơi nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ diện tích 40 đến 60 m2 đang được đẩy lên mức 9 đến 15 tỷ đồng.

So với đầu năm ngoái, mức giá này đã tăng hơn 30%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân lao động. Hiện nay, mức giá phổ biến của nhà thổ cư đã neo ở ngưỡng 6 đến 8 tỷ đồng mỗi căn, con số này thực sự không dễ tiếp cận với đa số hộ gia đình.

Trong bối cảnh đó, căn hộ chung cư dần trở thành lựa chọn thay thế khi tổng giá trị thấp hơn và phù hợp hơn với khả năng tài chính của giới trẻ. Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, dù giá chung cư cũng tăng khoảng 20% mỗi năm, nhưng tổng giá trị một căn nhà thổ cư vẫn cao gấp khoảng 2,1 lần.

Sự chênh lệch này đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu từ nhà đất sang căn hộ ngày càng rõ nét. Mặt bằng giá tăng nhanh đã tác động trực tiếp đến thanh khoản, khi toàn thị trường nhà thổ cư Hà Nội năm 2025 chỉ ghi nhận khoảng 27.700 giao dịch, giảm tới 34% so với năm trước đó.

Thế giằng co và kịch bản tái cân bằng

Theo nhận định của các chuyên gia, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, giá nhà thổ cư đã vượt ngưỡng chịu đựng của phần lớn người mua. Không chỉ người có nhu cầu ở thực mà ngay cả các nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng trở nên dè dặt hơn, có xu hướng chờ đợi thị trường điều chỉnh trước khi quyết định xuống tiền.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi mức giá đã đi trước khả năng chi trả của số đông quá xa. Trong ngắn hạn, thanh khoản khó có thể cải thiện nếu mặt bằng giá không có sự điều chỉnh hoặc thiếu vắng các yếu tố hỗ trợ như tín dụng thuận lợi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ rằng đà tăng giá mạnh thời gian qua diễn ra trên diện rộng ở nhiều phân khúc. Dù thị trường từng có nhịp điều chỉnh nhẹ nhưng mức giảm không đáng kể so với đà tăng trước đó.

Đáng chú ý, dù thanh khoản sụt giảm rõ rệt, thị trường vẫn chưa xuất hiện làn sóng giảm giá mạnh hay cắt lỗ trên diện rộng. Phần lớn chủ nhà vẫn giữ tâm lý neo giá cao, kỳ vọng vào triển vọng dài hạn của bất động sản nội đô. Chính sự lệch nhịp này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài: người bán không muốn hạ giá còn người mua không sẵn sàng chấp nhận mức giá ảo.

Trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ và các kênh đầu tư khác đang gia tăng sức hút, dòng tiền vào bất động sản thổ cư trở nên chọn lọc hơn bao giờ hết. Nhiều doanh nghiệp môi giới thừa nhận lượng khách hỏi mua đã giảm mạnh, thay vào đó là tâm lý quan sát.

Nếu mặt bằng giá không có sự điều chỉnh phù hợp với sức cầu thực, phân khúc này nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng. Thị trường cần một nhịp nghỉ để các yếu tố vĩ mô và thu nhập của người dân bắt kịp với giá trị tài sản, tránh tình trạng bong bóng giá gây hệ lụy lâu dài cho nền kinh tế.