6 nhóm chính sách lớn hứa hẹn thúc đẩy thị trường bất động sản 2026

Hành lang pháp lý mới và bước ngoặt của thị trường năm 2026

Không còn là kỳ vọng mang tính chu kỳ ngắn hạn, sự chuyển động của thị trường lần này được đặt trên nền tảng thể chế, pháp lý và quản trị nguồn lực mang tính căn cơ. Theo ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hệ thống chính sách được ban hành trong năm 2025 và phát huy hiệu lực từ năm 2026 đã hình thành sáu nhóm chính sách lớn, có tác động trực tiếp và dài hạn tới sự vận hành của thị trường bất động sản.

Những nhóm chính sách này không chỉ giải quyết các điểm nghẽn kéo dài nhiều năm, mà còn đánh dấu sự chuyển đổi quan trọng trong tư duy quản lý, từ kiểm soát bằng mệnh lệnh hành chính sang quản lý hiệu quả nguồn lực, lấy minh bạch, phân cấp và thị trường làm trung tâm.

Phát biểu đề dẫn tại Hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” diễn ra ngày 25/1 tại Hà Nội, nhà báo Phùng Công Sưởng, Tổng Biên tập Báo Tiền Phong, nhận định năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản chính thức bước sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực. Theo ông, việc đồng loạt ban hành và triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng các nghị quyết, nghị định hướng dẫn đã tạo nên một hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giảm thiểu rủi ro và củng cố niềm tin của nhà đầu tư trung và dài hạn.

Thực tế cho thấy, sau quá trình “thanh lọc” mạnh mẽ, thị trường đang xuất hiện sự phân hóa rõ nét. Những dự án thiếu pháp lý, định giá cao hơn nhiều so với giá trị sử dụng tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản. Ngược lại, các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp quy hoạch, gắn với hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu thực vẫn ghi nhận sức hấp thụ tích cực, dù mặt bằng giá không còn tăng nóng.

Trong bối cảnh đó, dòng vốn đầu tư trở nên thận trọng hơn, chọn lọc hơn và ưu tiên các phân khúc an toàn, có khả năng tạo giá trị bền vững. Chính sự dịch chuyển này khiến vai trò của chính sách trở nên đặc biệt quan trọng, không chỉ ở việc kích cầu ngắn hạn, mà ở khả năng định hình cấu trúc thị trường trong dài hạn.

Ông Hà Quang Hưng nhận định, năm 2026 là năm đầu tiên các chính sách được ban hành trong năm 2025 phát huy hiệu lực một cách đồng bộ, tạo nên một khung thể chế tương đối đầy đủ, có tính đột phá và mang tính nền tảng cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Sáu nhóm chính sách tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản

Nhóm chính sách đầu tiên và được xác định là trọng tâm là đột phá thể chế nhà ở xã hội. Nghị quyết số 201/2025/QH15 cùng các nghị định hướng dẫn đã tạo ra bước ngoặt quan trọng khi chuyển từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động nhiều hơn cho chủ đầu tư, đi kèm với cơ chế hậu kiểm. Nhờ đó, thời gian chuẩn bị và triển khai dự án được rút ngắn đáng kể, chi phí tuân thủ giảm xuống và nguồn lực xã hội được huy động mạnh mẽ hơn. Thực tế năm 2025 cho thấy, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã hoàn thành vượt 102 phần trăm kế hoạch, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và ổn định thị trường nhà ở.

Nhóm chính sách thứ hai tập trung tháo gỡ các vướng mắc trong đầu tư xây dựng và quy hoạch. Việc sửa đổi Luật Xây dựng theo Luật số 135/2025/QH15 cùng các điều chỉnh về quy hoạch đô thị đã khắc phục tình trạng chồng chéo giữa các luật chuyên ngành, vốn là nguyên nhân khiến nhiều dự án kéo dài nhiều năm. Các quy định mới giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và nâng cao tính ổn định của môi trường đầu tư bất động sản.

Hoàn thiện thể chế đất đai là nhóm chính sách thứ ba và cũng là nội dung then chốt có tác động trực tiếp đến khả năng triển khai dự án. Năm 2025 ghi nhận sự ra đời của hàng loạt chính sách quan trọng, tiêu biểu là Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 76/2025/NĐ-CP. Trong đó, Nghị quyết 254 cho phép Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư nếu đã đạt được thỏa thuận với ít nhất 75 phần trăm người sử dụng đất. Cơ chế này được đánh giá là đột phá, giúp tháo gỡ hàng loạt dự án bị tắc nghẽn nhiều năm ở khâu giải phóng mặt bằng. Đồng thời, quy định thí điểm cho phép nhận chuyển nhượng “các loại đất khác” để làm nhà ở thương mại, thay vì chỉ giới hạn ở “đất ở” như trước đây, đã mở rộng đáng kể khả năng tiếp cận quỹ đất cho doanh nghiệp.

Nhóm chính sách thứ tư liên quan đến khơi thông dòng vốn và tín dụng cho thị trường. Nghị định số 302/2025/NĐ-CP về Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng sẽ tạo ra kênh vốn trung và dài hạn ổn định cho phát triển nhà ở xã hội. Cùng với đó, Nghị định số 304/2025/NĐ-CP về xử lý nợ xấu gắn với bất động sản giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp, đồng thời góp phần làm lành mạnh hóa hệ thống tín dụng.

Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền là nhóm chính sách thứ năm, với các Nghị định số 140 và 144/2025/NĐ-CP phân định rõ thẩm quyền giữa các cấp chính quyền. Việc trao thêm quyền chủ động cho địa phương, bao gồm cả việc cho phép UBND cấp tỉnh linh hoạt trong chuyển mục đích sử dụng đất, giúp rút ngắn quy trình hành chính và tăng khả năng phản ứng chính sách sát với thực tiễn từng địa bàn.

Nhóm chính sách cuối cùng hướng tới minh bạch hóa thị trường thông qua hệ thống dữ liệu nhà ở và bất động sản. Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng tính công khai, hạn chế đầu cơ, thao túng giá và giúp cơ quan quản lý điều hành thị trường dựa trên dữ liệu thay vì phản ứng thụ động.

Cơ hội có chọn lọc và yêu cầu thích ứng của doanh nghiệp

Bên cạnh các nhóm chính sách lớn, nhiều cơ chế cụ thể cũng đang hỗ trợ trực tiếp cho quá trình phục hồi thị trường. Nghị quyết 265 cho phép mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ của Nghị quyết 170 đối với các dự án tồn đọng đã có kết luận thanh tra, kiểm tra, từ đó kỳ vọng khơi thông một lượng lớn nguồn cung đang bị “đóng băng” tại nhiều địa phương.

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), các chính sách mới về tiếp cận đất đai và xử lý dự án tồn đọng sẽ tạo đà quan trọng cho thị trường bất động sản năm 2026. Tuy nhiên, tác động tích cực sẽ mang tính phân hóa rõ rệt. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính vững mạnh sẽ hưởng lợi nhiều nhất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu về pháp lý hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay vẫn có nguy cơ bị đào thải.

Thực tế cũng cho thấy, dù hành lang pháp lý đã được cải thiện đáng kể, tốc độ triển khai tại một số địa phương vẫn là yếu tố cần theo dõi. Do đó, chuẩn bị cho năm 2026 không chỉ là kỳ vọng vào chính sách, mà còn đòi hỏi doanh nghiệp chủ động hoàn thiện pháp lý, nâng cao năng lực quản trị và kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, vận hành trên nền tảng giá trị thực, minh bạch và bền vững hơn. Sáu nhóm chính sách lớn không tạo ra những cơn sốt ngắn hạn, nhưng đủ mạnh để đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển ổn định và dài hơi của thị trường trong những năm tiếp theo.