Thị trường mua bán và sáp nhập bất động sản phục hồi mạnh mẽ

Dòng vốn tìm về những điểm tựa nhà ở

Bức tranh thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản bước vào năm 2026 với những sắc màu tươi sáng hơn hẳn giai đoạn trước. Số liệu thực tế từ năm 2025 cho thấy một sự áp đảo tuyệt đối của phân khúc nhà ở khi chiếm tới hơn 70% tổng giá trị giao dịch toàn thị trường.

Trong khi đó, các phân khúc khác như bất động sản thương mại chỉ chiếm khoảng 17,7%, nghỉ dưỡng 5,3% và công nghiệp hơn 3%. Sự lệch pha này không phải là dấu hiệu của sự mất cân bằng, mà phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường: Nhà đầu tư đang ưu tiên những tài sản có tính thanh khoản cao và khả năng đáp ứng nhu cầu an cư vốn luôn hiện hữu.

Những thương vụ đình đám trong thời gian qua đã phác họa nên một chân dung mới của thị trường. Điển hình như việc Vinaconex thoái toàn bộ 51% vốn tại dự án Cát Bà Amatina quy mô hơn 176 ha tại Hải Phòng, hay sự kiện Phú Mỹ Hưng chuyển nhượng 49% cổ phần dự án Hồng Hạc City quy mô gần 198 ha cho Nomura Real Estate Asia với tổng mức đầu tư lên tới 1,1 tỷ USD.

Những con số này cho thấy dòng tiền không hề mất đi mà đang được tái phân bổ một cách thông minh hơn. Các doanh nghiệp nội địa đang sử dụng M&A như một công cụ đắc lực để tái cấu trúc danh mục đầu tư, giảm bớt áp lực tài chính và tập trung nguồn lực vào các dự án cốt lõi thay vì dàn trải như trước.

Một điểm đáng lưu ý là xu hướng liên doanh đang dần thay thế cho các thương vụ thâu tóm toàn phần. Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ Nhật Bản, đang ưa chuộng hình thức mua cổ phần thiểu số để từng bước thăm dò và đồng hành cùng đối tác nội địa. Cách tiếp cận này giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tận dụng được sự am hiểu thị trường của doanh nghiệp trong nước.

Từ việc Becamex chuyển nhượng dự án The Charms Bình Dương cho tập đoàn Nam Mê Kông, đến việc Sunshine Group gia tăng hiện diện tại dự án Antares Vũng Tàu, tất cả đều minh chứng cho một thị trường đang dần chuyên nghiệp hóa, nơi các dự án có pháp lý rõ ràng luôn là đích đến của những dòng vốn lớn.

Khung pháp lý mới và tiêu chuẩn chọn lọc khắt khe

Bước sang năm 2026, hoạt động M&A không còn diễn ra ồ ạt mà chuyển sang giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc. Sự thẩm thấu của Luật Đất đai mới cùng các quy định sửa đổi về kinh doanh bất động sản đã tạo ra một khung pháp lý minh bạch hơn, giúp nhà đầu tư tự tin hơn trong việc ra quyết định.

Tuy nhiên, đi kèm với sự minh bạch là những tiêu chuẩn khắt khe về chất lượng tài sản. Dòng vốn hiện nay không còn dễ dãi đổ vào các dự án nằm trên giấy hay thiếu hụt điều kiện khởi công. Ngược lại, những dự án có khả năng sinh lời bền vững, phù hợp với xu hướng phát triển xanh và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đang trở thành tiêu điểm săn đón.

Dù chi phí vốn đã hạ nhiệt nhưng vẫn khó quay lại mức thấp kỷ lục của các giai đoạn trước, buộc các nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn về hiệu quả biên lợi nhuận.

Sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang đẩy mặt bằng giá các tài sản sạch lên cao, trong khi những dự án vướng mắc pháp lý vẫn chịu cảnh đóng băng. Để khơi thông hoàn toàn dòng chảy này, việc xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu dự án thống nhất là yêu cầu cấp thiết.

Khi thông tin về quy hoạch, tình trạng thế chấp và tiến độ pháp lý được công khai minh bạch, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả giá cao hơn cho các tài sản chất lượng, giúp loại bỏ tình trạng bán tháo tài sản và hỗ trợ doanh nghiệp tái cơ cấu một cách thực chất.

Nhìn về tương lai, M&A bất động sản sẽ tiếp tục là động lực quan trọng để sàng lọc thị trường. Những doanh nghiệp có năng lực quản trị kém, tài chính yếu sẽ buộc phải nhường sân cho những thực thể mạnh hơn, có tư duy phát triển bền vững hơn. Sự tham gia sâu rộng của các định chế tài chính quốc tế không chỉ mang theo dòng vốn mà còn đem đến những chuẩn mực vận hành tiên tiến.

Thị trường năm 2026 vì thế sẽ không còn là nơi dành cho các cuộc đầu cơ chớp nhoáng, mà là sân chơi của những tầm nhìn dài hạn, nơi giá trị thực của bất động sản được tôn vinh và bảo vệ bởi một hệ thống quản lý chuyên nghiệp và minh bạch.