Tín dụng bất động sản 2026, siết gọng kìm đầu cơ

Những tín hiệu cảnh báo từ con số 4,5 triệu tỷ

Nhìn vào bức tranh tài chính những ngày đầu năm 2026, có thể thấy một sự thay đổi đáng kể trong mạch máu của thị trường địa ốc. Theo số liệu thống kê, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã chính thức chạm mốc 4,5 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 11 năm ngoái, chiếm gần một phần tư tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Đây là một con số khổng lồ, phản ánh giai đoạn tăng trưởng nóng và sự phụ thuộc sâu sắc của thị trường này vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Điểm đáng quan ngại không chỉ nằm ở quy mô mà còn ở cấu trúc dòng tiền đang dần đổi chiều. Nếu như những năm trước, tín dụng mua nhà cho khách hàng cá nhân chiếm ưu thế, thì đến cuối năm 2025, cho vay kinh doanh bất động sản lại bứt tốc mạnh mẽ.

Cụ thể, dư nợ cho lĩnh vực này đã vượt 1,82 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng lên tới 35% so với đầu năm. Riêng nhóm doanh nghiệp phát triển dự án có mức tăng gần 40%, một con số vượt xa phân khúc khách hàng cá nhân vốn chỉ tăng 12,4%.

Thực trạng này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng luân chuyển mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư và nhóm nhà đầu tư thứ cấp. Thay vì phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở thực của người dân, một phần lớn vốn vay đang được dùng để xoay vòng các dự án và tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá.

Hệ quả là mặt bằng giá nhà ở tại các khu vực trung tâm và nơi có hạ tầng phát triển bị đẩy lên cao, hình thành những kỳ vọng tăng giá ảo trong trung hạn. Chính vì vậy, việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng ở các lĩnh vực rủi ro là một bước đi tất yếu để ngăn chặn tình trạng phình to quá mức của bong bóng tài sản.

Phép thử cho sức khỏe doanh nghiệp

Thông điệp mạnh mẽ từ Chính phủ tại phiên họp đầu năm 2026 đã định hình rõ nét lộ trình cho thị trường địa ốc chặn dòng tiền đầu cơ và đưa giá nhà về mức hợp lý. Đây là một cuộc thanh lọc cần thiết để hướng tới sự bền vững dài hạn.

Trong năm 2026, cánh cửa tín dụng sẽ không khép lại với tất cả, nhưng nó chỉ rộng mở cho những thực thể xứng đáng. Đó là những dự án có pháp lý minh bạch, những chủ đầu tư có năng lực tài chính lành mạnh và những người mua nhà với mục đích để ở.

Các chuyên gia kinh tế nhận định rằng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản, đặc biệt là mảng đầu tư kinh doanh, sẽ duy trì ở mức cao như một rào cản kỹ thuật đối với các nhóm đầu cơ quy mô lớn. Điều này buộc các doanh nghiệp phải từ bỏ tư duy dựa dẫm quá mức vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn 2026 - 2027, được dự báo sẽ là phép thử khắc nghiệt nhất đối với sức chịu đựng của các chủ đầu tư. Những doanh nghiệp nào còn giữ lối làm ăn dàn trải, thiếu tập trung hoặc chạy theo các cơn sốt đất ảo sẽ dần bị loại bỏ khỏi cuộc chơi.

Ngược lại, nguồn cung bất động sản trong năm nay dự kiến sẽ gia tăng nhờ hàng loạt dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý sau thời gian dài bị nén lại bởi các vướng mắc về đất đai.

Tuy nhiên, sự sôi động của nguồn cung này sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào việc dòng tiền được khơi thông đúng hướng hay không. Nếu các ngân hàng thực hiện tốt vai trò người gác cổng, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, thị trường sẽ tự điều chỉnh về trạng thái cân bằng.

Việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản trong năm 2026 không nên được hiểu là một biện pháp thắt chặt cực đoan, mà là một sự nắn dòng cần thiết. Khi dòng tiền không còn dễ dàng chảy vào túi những nhà đầu cơ thổi giá, nó sẽ tìm đến những giá trị thực, tạo tiền đề cho một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và thực sự phục vụ cho sự phát triển của xã hội.