Siết chặt tín dụng bất động sản để hạn chế đầu cơ

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng trung bình 25% trong hai năm gần đây, gây áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, động thái của Bộ Xây dựng được xem là cần thiết. Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đã nêu rõ ba nhóm chính sách điều tiết, trong đó đáng chú ý nhất là chính sách tín dụng.

Theo đề xuất, người mua căn nhà thứ hai sẽ chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, và căn thứ ba trở đi là không quá 30% giá trị hợp đồng. Điều này được đưa ra để kiểm soát rủi ro hệ thống tài chính, khi tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.

Bộ Xây dựng tin rằng, việc thắt chặt sẽ đánh trúng vào những nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, nhất là khi ước tính có khoảng 80% giao dịch thứ cấp hiện nay có yếu tố vay vốn.

Việc siết tín dụng nhằm hướng dòng vốn về sản xuất kinh doanh, giảm thiểu bong bóng tài sản và góp phần ổn định thị trường. Mục tiêu cuối cùng là hướng đến một thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.

Mặc dù mục tiêu của Bộ Xây dựng là rõ ràng, đề xuất siết tín dụng đã vấp phải sự phản đối thận trọng từ các nhà nghiên cứu và hiệp hội ngành nghề. Tâm điểm của sự lo lắng nằm ở việc chính sách không phân biệt được đâu là đầu cơ, đâu là nhu cầu chính đáng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng thói quen tích lũy tài sản qua nhà đất là một nét văn hóa, một nhu cầu hợp pháp của người Việt Nam. Rất nhiều người mua căn nhà thứ hai, thứ ba không phải để lướt sóng, mà để cho thuê tạo thu nhập thụ động, hoặc tích lũy dài hạn cho con cái sau này.

Việc siết tín dụng hoặc áp thuế đại trà sẽ làm giảm sức cầu hợp pháp, dẫn đến thanh khoản giảm và doanh nghiệp gặp khó khăn. Ước tính nếu chính sách này được áp dụng, thị trường có thể chứng kiến sự giảm sút thanh khoản 10% ngay trong quý đầu tiên, tạo tâm lý e ngại cho cả người mua lẫn người bán.

Đồng quan điểm, đại diện Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết khảo sát cho thấy khoảng 45% người mua căn nhà thứ hai trở lên có mục đích khai thác kinh doanh hoặc tích lũy.

Nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường, bao gồm cả nguồn cung nhà cho thuê. VARS IRE dự báo, việc siết chặt có thể làm giảm 15-20% lượng giao dịch thứ cấp, khiến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đưa ra những cảnh báo sâu sắc hơn về các rủi ro tiềm ẩn khi áp dụng chính sách một cách vội vã.

Thứ nhất, chính sách có thể làm giảm nguồn cung nhà đang thiếu. Các nhà đầu tư thứ cấp đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện và đưa sản phẩm đến tay người dùng cuối. Khi họ gặp khó khăn về vốn, các dự án sẽ bị đình trệ, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Thứ hai, việc siết tín dụng sẽ tạo tâm lý hoang mang cho thị trường. Sự thiếu minh bạch trong hệ thống đăng ký đất đai và tài sản ở Việt Nam càng khiến nhà đầu tư và người dân lo lắng về sự thay đổi đột ngột của chính sách.

Thứ ba, chính sách có thể làm suy yếu dòng vốn tín dụng vào bất động sản nói chung. Mặc dù cần kiểm soát, nhưng bất động sản vẫn là ngành nghề trụ cột, liên quan đến nhiều lĩnh vực khác. Việc chặn dòng vốn một cách cứng rắn có thể ảnh hưởng đến năng lực tài chính và phát triển của toàn bộ thị trường.

Ông Võ nhấn mạnh mấu chốt là chính sách cần vừa kiểm soát đầu cơ, vừa không triệt tiêu các động lực tích cực và nhu cầu hợp pháp của người dân.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần được tháo gỡ khó khăn, các chuyên gia đồng loạt đề nghị Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý cần xem xét kỹ lưỡng, đặc biệt là tính tuần tự, hệ thống và biện chứng của các giải pháp.