Dòng tín dụng nghiêng mạnh về kinh doanh bất động sản

Tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản cao nhất nhiều năm

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có công văn gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.

NHNN cho biết, dư nợ cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hiện vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tín dụng. Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 30%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình chung của toàn hệ thống ngân hàng. Do đó, cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn với nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này.

Tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng (tăng khoảng 34,3% so với mức 3,35 triệu tỷ đồng cuối năm 2024), tương đương 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản – tức là nguồn vốn dành cho các doanh nghiệp hay các dự án vay, chiếm tới 44,2% dư nợ. Do đó, các ngân hàng đang phải thận trọng hơn khi cho vay lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản.

Bất động sản thường là các khoản cho vay trung và dài hạn, lên tới 10 - 20 năm. Tuy nhiên, 80% vốn huy động của hệ thống ngân hàng là ngắn hạn. Nếu dồn quá nhiều vào bất động sản sẽ gây rủi ro chênh lệch kỳ hạn với các ngân hàng. Hơn nữa, các ngân hàng cũng phải đáp ứng yêu cầu cho vay các lĩnh vực ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ để hỗ trợ tăng trưởng.

Trong báo cáo ngành ngân hàng mới công bố, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đã cập nhật nhiều thông tin đáng chú ý về tín dụng bất động sản. Đến hết tháng 8/2025, dư nợ tín dụng liên quan tới bất động sản (vay mua nhà + kinh doanh) đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Bên cạnh đó, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024, chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản (tăng 39,88% so với cuối năm 2024), đã vượt qua nhóm khách hàng cá nhân (vay xây dựng, sửa chữa để bán,…).

Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ bất động sản và xây dựng trên hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024, chiếm khoảng 17% dư nợ hệ thống, con số cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Thực trạng cho vay bất động sản của các ngân hàng

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025 của một số ngân hàng có diễn giải chi tiết, tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động đã tăng đáng kể cho với đầu năm.

Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại Techcombank tính đến 30/9/2025 đạt gần 238.000 tỷ đồng, tăng 27% so với cuối năm 2024, chiếm 32,8% tổng dư nợ cho vay khách hàng.

Không chỉ Techcombank, nhiều ngân hàng có dư nợ kinh doanh bất động sản lớn cũng ghi nhận mức tăng trưởng cao như ngân hàng MB tăng 51% từ 64.141 tỷ đồng lên 97.021 tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ cho vay khách hàng; TPBank tăng gần 38%, từ 21.355 tỷ đồng lên 29.414 tỷ đồng, chiếm gần 10% tổng dư nợ; ngân hàng MSB tăng 17,5% với hơn 20.000 tỷ đồng;...

Đặc biệt tại ngân hàng VIB, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh 189,6% so với cuối năm 2024, từ 5.696 tỷ đồng lên mức 16.496 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ chiếm 4,4% tổng dư nợ cho vay khách hàng.

Cũng tăng khá nhanh là ngân hàng BVBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh 71% so với cuối năm 2024, lên hơn 19.490 tỷ đồng.

VPBank là ngân hàng có lượng cho vay bất động sản cao trên thị trường, mặc dù tính đến cuối tháng 9/2025 có số dư cho vay kinh doanh bất động sản tăng ở mức khá khiêm tốn 10% với hơn 205.900 tỷ đồng.

Theo báo cáo của Chứng khoán Vietcombank, KienlongBank tính đến cuối quý III/2025 là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng lớn nhất hệ thống, đạt khoảng 54% tổng dư nợ. Xếp sau là SHB với tỷ trọng khoảng 43%, tiếp đến là NCB ở mức 40%.

Nhóm ngân hàng có tỷ trọng cao kế tiếp gồm Techcombank và BVBank, cùng quanh 34%; VPBank khoảng 29%; VietBank khoảng 26% và HDBank ở mức 25%.

Ở nhóm thấp hơn, PGBank và OCB lần lượt quanh 22% và 21%, trong khi Nam A Bank, MSB và TPBank dao động từ 18–19%. Ngược lại, nhóm ngân hàng quốc doanh và ngân hàng bán lẻ có tỷ trọng thấp hơn đáng kể, với Vietcombank và VIB cùng khoảng 6%, ACB và VietinBank chỉ quanh 5%.

Nhóm phân tích cho rằng trong giai đoạn tới, dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản, qua đó tạo điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh.