Thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội

HoREA đã đề xuất nhiều điều chỉnh quan trọng, trong đó có các nhóm đề xuất nổi bật như mở rộng đối tượng thụ hưởng; tháo gỡ thủ tục nghiệm thu; điều chỉnh cách xác định giá bán – thuê nhà ở xã hội…

Một trong những nội dung trọng tâm được HoREA đề xuất liên quan đến việc mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị bổ sung nhóm người thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang gặp khó khăn về nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện xếp vào nhóm đối tượng áp dụng của Nghị quyết. HoREA kiến nghị bổ sung "nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê mua, thuê" vào Điều 2 trong Dự thảo Nghị quyết về đối tượng áp dụng để bao gồm đầy đủ các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội và để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định tại khoản 3 Điều 4 của Dự thảo Nghị quyết.

Việc bổ sung nhóm cán bộ, công chức, viên chức vào đối tượng được hỗ trợ về nhà ở là bước đi hợp lý, tạo cơ sở để sau này Chính phủ ban hành các hướng dẫn cụ thể nhằm triển khai các chương trình nhà ở cho nhóm đối tượng này tương tự như các cơ chế đã áp dụng đối với lực lượng vũ trang nhân dân trong Luật Nhà ở hiện hành.

Theo HoREA, riêng TP.HCM có hơn 60.000 cá nhân đang kinh doanh phòng trọ dài hạn, với hơn 560.000 phòng phục vụ cho 1,4 triệu người. Nếu Dự thảo bổ sung quy định công nhận loại hình phòng trọ cho thuê lâu dài là một hình thức nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư, thì nhóm này có thể tiếp cận vốn tín dụng từ Quỹ Nhà ở quốc gia, mở ra một hướng phát triển linh hoạt, tận dụng được nguồn lực.

HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư được tự nghiệm thu công trình nhà ở xã hội, thay vì bắt buộc phải có sự kiểm tra của cơ quan nhà nước trước khi đưa vào sử dụng.

Cụ thể, chủ đầu tư sẽ tự chịu trách nhiệm pháp lý về việc nghiệm thu công trình. Cơ quan nhà nước chỉ tiến hành kiểm tra khi có yêu cầu bằng văn bản từ cơ quan có thẩm quyền.

HoREA dẫn chứng cơ chế tự nghiệm thu từng được quy định tại Luật Xây dựng năm 2003, dựa trên nguyên tắc các bên tham gia xây dựng (chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn thiết kế) sẽ tự chịu trách nhiệm nghiệm thu theo hợp đồng và pháp luật, còn cơ quan quản lý thực hiện hậu kiểm khi cần thiết. Đây là cách làm phù hợp với xu hướng hiện đại hóa quản lý đầu tư xây dựng, không làm “phình to” bộ máy kiểm soát nhà nước, đồng thời nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch.

Theo Hiệp hội, quy trình kiểm tra nghiệm thu hiện nay còn nặng tính hình thức, dễ phát sinh nhũng nhiễu, làm kéo dài thời gian đưa nhà ở xã hội vào sử dụng và đội chi phí.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng vẫn phải ngoại trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền yêu cầu phải kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền như thanh tra, kiểm tra, điều tra, kiểm toán, thuế, tòa án, viện kiểm sát nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh…

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị lồng ghép các thủ tục thẩm duyệt kỹ thuật chuyên ngành (như thiết kế cơ sở, phòng cháy chữa cháy…) trong quy trình cấp phép xây dựng, giúp rút gọn thủ tục và giảm tải cho doanh nghiệp trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Liên quan đến giá bán, HoREA kiến nghị sửa quy định hiện hành vốn chỉ cho phép chủ đầu tư trả lại phần chênh lệch nếu giá quyết toán thấp hơn giá hợp đồng, nhưng lại không cho thu thêm nếu giá cao hơn.

Theo quy định hiện hành, mức giá do chủ đầu tư đề xuất, sau đó được cơ quan nhà nước thẩm định và phê duyệt. Tuy nhiên, trong thực tế, sau quá trình kiểm toán độc lập hoặc thanh tra, tổng mức đầu tư có thể phát sinh cao hơn so với giá đã ký với người dân. Dù vậy, doanh nghiệp lại không được thu hồi phần chênh lệch, dẫn đến thiệt hại tài chính và giảm động lực đầu tư.

Để tháo gỡ vướng mắc, HoREA kiến nghị sửa đổi quy định theo hướng nếu sau kiểm toán, giá bán hoặc giá thuê mua thực tế cao hơn giá trong hợp đồng, thì chủ đầu tư được phép thu thêm phần chênh lệch này, trừ khi tự nguyện không thu. Cơ chế này sẽ giúp doanh nghiệp yên tâm về khả năng cân đối chi phí đầu tư, trong khi người mua cũng biết trước rủi ro biến động giá trong phạm vi hợp lý, tránh phát sinh tranh chấp.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất giảm tiền đặt cọc thuê nhà từ mức tối đa 12 tháng (như Luật Nhà ở 2023 quy định) xuống còn tối đa 3 tháng. Điều này nhằm giảm áp lực tài chính cho công nhân, người thu nhập thấp - nhóm đang cần hỗ trợ thực sự.

HoREA kiến nghị bố trí ngân sách trung hạn để cấp bù lãi suất và tái cấp vốn cho các tổ chức tín dụng tham gia cho vay mua, thuê nhà ở xã hội. Theo tính toán của Hiệp hội, nếu được vay lãi suất 4,8%/năm trong 25 năm, người mua nhà ở xã hội trị giá 2 tỉ đồng chỉ phải trả khoảng 11,7 triệu đồng/tháng - mức phù hợp với thu nhập bình quân của công nhân đô thị.

Về lâu dài, HoREA cũng đề xuất sửa quy định trong Nghị định 100/2024/NĐ-CP để Ngân hàng Chính sách xã hội sớm được cho vay trực tiếp đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội, thay vì chờ đến sau năm 2030 như hiện hành.