Tháo gỡ cơn sốt giá nhà ở xã hội

Khi giá NOXH “nóng” hơn cả nhà thương mại

Thị trường nhà ở xã hội tại Hà Nội đang chứng kiến một hiện tượng nghịch lý và đáng lo ngại là giá tăng phi mã, vượt xa khả năng chi trả của người dân. Các con số khảo sát đã vẽ nên một bức tranh về sự leo thang giá cả khó tin.

Nhiều dự án NOXH chỉ trong vòng hai năm đã tăng giá gấp đôi. Đơn cử, tại dự án Rice City (Long Biên), căn hộ có giá từ 2,3 - 2,4 tỷ đồng/căn vào đầu năm 2024 nay đã vượt mốc 4 tỷ đồng. Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Hope Residence (phường Việt Hưng), khi giá tăng từ 2,1 - 2,2 tỷ đồng/căn lên tới 3,9 - 4,2 tỷ đồng/căn.

Điều đáng suy ngẫm hơn là trên thị trường thứ cấp, nơi đáng lẽ ra phải có sự kiểm soát chặt chẽ để chống đầu cơ, nhiều căn hộ NOXH thậm chí được rao bán gần 5 tỉ đồng. Những con số này phản ánh một sự thật cay đắng: chi phí để sở hữu một căn nhà đã vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn người lao động.

Không chỉ thị trường chuyển nhượng, ngay cả trên thị trường sơ cấp, mức giá mới cũng liên tục lập đỉnh, phá vỡ mọi tiền lệ của phân khúc này. Dự án Rice City Long Châu đang mở bán với mức giá gần 30 triệu đồng/m2 được xem là cao nhất trong lịch sử phân khúc NOXH.

Với mặt bằng giá phổ biến dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2, một căn hộ 60 - 70m2 có giá từ 1,2 - 2 tỷ đồng. Mặc dù đây là mức giá ưu đãi so với nhà thương mại, nhưng vẫn là một gánh nặng quá lớn đối với người thu nhập thấp, vốn là đối tượng thụ hưởng chính của chính sách này.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng VARS IRE, thực trạng tăng giá này là hệ quả của sự thiếu phân tầng trong chính sách phát triển quỹ nhà. Khi ranh giới giữa nhà ở cho người yếu thế và nhà ở cho nhóm trung lưu chưa được tách bạch rõ ràng, chính sách không thể phát huy hết hiệu quả nhân văn của nó.

Cần giải pháp cấp thiết để "hạ nhiệt" thị trường

Để khôi phục ý nghĩa đích thực của nhà ở xã hội và giúp người lao động nghèo thực sự chạm tới giấc mơ an cư, thị trường cần những cơ chế đồng bộ và quyết liệt.

Giải pháp căn cơ nhất để "hạ nhiệt" giá nhà là Nhà nước cần đóng vai trò tiên phong trong việc giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp và người mua. Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, kiến nghị Nhà nước cần linh hoạt trong chính sách thuế và tiền sử dụng đất.

Việc coi thuế đất là nguồn thu dài hạn thay vì ngắn hạn sẽ tạo dư địa quan trọng để doanh nghiệp giảm giá bán, đồng thời bảo đảm tính bền vững của thị trường. Việc này cần được ưu tiên áp dụng tại các đô thị vệ tinh hoặc khu vực phát triển theo mô hình TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng).

Để nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp đến đúng tay người cần, chính sách cần phải hướng đến người mua ở thực. Kiến nghị áp dụng thuế linh hoạt là một giải pháp then chốt: khuyến khích mạnh mẽ người mua để ở, nhưng đánh thuế cao đối với căn hộ bỏ trống hoặc đầu cơ chờ giá. Biện pháp này, vốn đang được nhiều quốc gia sử dụng, sẽ ngăn chặn hiệu quả hiện tượng "thành phố ma" và đẩy lùi những cơn sốt giá do đầu cơ tạo ra.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chỉ khi hạ tầng vùng, đặc biệt là hệ thống đường sắt và metro, đi trước, các khu đô thị vệ tinh mới mới có sức sống thực. Đầu tư vào hạ tầng không chỉ phân tán dân cư mà còn là cách tự nhiên nhất để giảm áp lực giá nhà tại khu vực trung tâm.

Cuối cùng, cần siết chặt cơ chế huy động vốn và bảo vệ người mua. Theo mô hình quốc tế, việc yêu cầu chủ đầu tư phải bán được một tỷ lệ sản phẩm nhất định (ví dụ 50 - 70%) và tiền đặt cọc phải được gửi tại ngân hàng trung gian sẽ giúp minh bạch hóa dòng tiền và hạn chế rủi ro dự án chậm tiến độ, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Chỉ khi thị trường bất động sản chuyển hướng hoàn toàn sang giá trị sử dụng thực, với các sản phẩm vừa túi tiền và chính sách rõ ràng, minh bạch, Việt Nam mới có thể hình thành một thị trường phát triển lành mạnh và thực sự đáp ứng được nhu cầu an cư chính đáng của hàng triệu người lao động.