Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng giá leo thang kỷ lục trong năm 2025, đang gióng lên hồi chuông cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản trở lại. Đây không chỉ là nỗi lo của các nhà quản lý mà là sự thách thức trực tiếp đến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân có thu nhập trung bình.
Cơn sốt chung cư hiện tại có nguy cơ trở thành một cuộc khủng hoảng an sinh xã hội, làm xói mòn niềm tin vào thị trường bất động sản
Năm 2025, giá chung cư sơ cấp ở Hà Nội tăng bình quân 41% so với cùng kỳ, còn TP.HCM tăng 31%. Trong khi đó, Cục Thống kê chỉ ra thu nhập bình quân người lao động thành thị 9 tháng đầu năm chỉ loanh quanh mốc 10 triệu đồng/tháng và tăng vỏn vẹn 10%. Sự đối lập này tạo ra một “hố sâu không đáy" ngăn cách người dân với tài sản nhà ở.
Theo phân tích của Trung tâm nghiên cứu thị trường One Housing, một hộ gia đình thu nhập khá từ 200 triệu - 1,3 tỷ đồng/năm cũng phải mất tới 9-10 năm làm việc không ăn tiêu để mua căn hộ 70m². Còn nhóm thu nhập đại chúng, giấc mơ này gần như là không tưởng, phải tích lũy hơn 35 năm.
Khi giá nhà phi mã, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số dân cư, thị trường mất đi vai trò cơ bản nhất của nó là đáp ứng nhu cầu ở thực.
Sự tăng giá chóng mặt này đang thay đổi bản chất của thị trường. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE) đã thẳng thắn nhận định với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực gần như không còn cơ hội tiếp cận.
Thị trường đang chuyển hóa thành một sân chơi của riêng các nhà đầu tư và đầu cơ. Dòng tiền không còn được nuôi dưỡng bởi nhu cầu thực người dân mua để ở mà chỉ quay vòng giữa các nhóm đầu cơ với nhau. Đây chính là công thức kinh điển để hình thành bong bóng giá.
Tín hiệu đáng lo ngại đã xuất hiện qua tỷ lệ hấp thụ khi tại TP.HCM, tỷ lệ này đã giảm mạnh từ 90% xuống chỉ còn 68% trong quý III. Khi giá bán tiếp tục leo thang nhưng khả năng hấp thụ giảm sút, nó cho thấy thị trường đang hoạt động bằng quán tính giá, không phải bằng cầu thực.
Một thị trường bất động sản được coi là khỏe mạnh phải luôn giữ được sự cân bằng giữa giá bán, thu nhập và tỷ lệ hấp thụ. Khi sự cân bằng này bị phá vỡ, rủi ro là điều không thể tránh khỏi.
Vấn đề không chỉ nằm ở giá mà còn ở cấu trúc nguồn cung khi thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng. Các dự án mới mở bán chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp giá 60-120 triệu/m² trở lên; tại Hà Nội, phân khúc trên 100 triệu/m² chiếm hơn một nửa nguồn cung mới.
Ngược lại, dự án nhà ở vừa túi tiền dưới 50 triệu/m², vốn là nhu cầu lớn nhất của xã hội, lại gần như biến mất khỏi bản đồ phát triển đô thị.
Sự lệch pha này là hệ quả của việc thiếu chính sách đủ mạnh để khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Điều này không chỉ đẩy người thu nhập trung bình ra ngoài cuộc chơi mà còn làm tăng rủi ro cho chính thị trường.
Khi dòng vốn đầu tư chỉ đổ vào phân khúc xa xỉ, nó không được bảo đảm bằng nhu cầu ở thực. Một khi niềm tin suy giảm, hoặc chỉ cần lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại, bong bóng giá sẽ “xì hơi” rất nhanh, gây hệ lụy dây chuyền lớn cho hệ thống kinh tế.
Tình trạng sốt chung cư hiện nay không phải là dấu hiệu của sự thịnh vượng bền vững, mà là một "điểm nóng" tiềm ẩn bất ổn cho năm 2026. Để ngăn chặn kịch bản bong bóng, giới chuyên môn đã chỉ ra các biện pháp can thiệp then chốt.
Cụ thể là cơ cấu lại nguồn cung, cần chính sách mạnh mẽ, cụ thể để yêu cầu các chủ đầu tư tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, thay vì chỉ dồn sức vào phân khúc trung - cao cấp.
Kiểm soát đầu cơ, các biện pháp về thuế như thuế bất động sản thứ hai, thuế chống đầu cơ và chính sách tín dụng cần được điều chỉnh để ngăn chặn dòng tiền đầu cơ, ép buộc các nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn về nhu cầu sử dụng thực tế.
Minh bạch thông tin và pháp lý, quỹ đất, quy hoạch và tình trạng pháp lý dự án cần được công khai minh bạch để giảm thiểu rủi ro cho người mua và hạn chế các chiêu trò đẩy giá.
Nếu không có sự can thiệp kịp thời và quyết liệt để kéo giá nhà về sát với thu nhập và cân bằng lại nguồn cung, cơn sốt chung cư hiện tại có nguy cơ trở thành một cuộc khủng hoảng an sinh xã hội, làm xói mòn niềm tin vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Bộ Xây dựng vừa trình Dự thảo Nghị quyết đề xuất siết chặt hạn mức cho vay đối với người mua nhà từ căn thứ hai trở đi, với mục tiêu kiềm chế giá và hạn chế đầu cơ.
Giá nhà liên tục tăng cao và vượt xa sức mua của người dân là vấn đề cấp bách được Thủ tướng Chính phủ đặt ra. Để biến nguồn lực bất động sản (BĐS) khổng lồ thành "đầu kéo" kinh tế bền vững, cần một sự phối hợp đồng bộ, quyết liệt giữa chính sách đất đai, tài chính và đặc biệt là cơ chế thuế.
Thị trường bất động sản đang hồi phục về lượng nhưng lại mất cân đối nghiêm trọng về chất, khi căn hộ bình dân biến mất và nguồn cung cao cấp chiếm lĩnh đẩy giấc mơ an cư của người trẻ vào ngõ cụt. Đây là hồi chuông cảnh báo về bong bóng giá và sự bất ổn dài hạn nếu không có giải pháp căn cơ để lấy lại cân bằng cho thị trường.
Trong bối cảnh đô thị hóa tăng tốc, giá nhà thương mại liên tục leo thang và nhu cầu về nhà ở ổn định, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người lao động ngày càng trở nên cấp bách, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đã trở thành một trong những ưu tiên hàng đầu của Chính phủ trong giai đoạn hiện nay.
Thị trường bất động sản đang diễn ra nghịch lý là biệt thự bỏ hoang giữa lòng Thủ đô, trong khi hàng triệu gia đình chật vật tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền.
Masterise Group thông qua trụ cột thương hiệu Masterise Homes cho rằng, kiến tạo đô thị đúng nghĩa phải dung hòa ba trụ cột: không gian sống hiện đại, chuẩn quốc tế, hạ tầng thương mại - kết nối - an sinh đồng bộ, cộng hưởng việc bảo tồn bản sắc văn hóa.
Luật Đất đai năm 2024 ra đời mang theo kỳ vọng lớn về việc khơi thông nguồn lực đất đai, tuy vậy, thực tiễn thi hành đang chỉ ra một “điểm nghẽn” dai dẳng là sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Trong nhiều năm trở lại đây, giá bất động sản tại Việt Nam tăng phi mã, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là tầng lớp lao động trẻ tại các đô thị lớn. Sự gia tăng nhanh chóng này không chỉ gây ra áp lực tài chính lên hộ gia đình, mà còn tạo ra những hệ lụy xã hội dài hạn như xu hướng trì hoãn
.jpg)
.jpg)
.jpg)