Một giá đất, một thị trường

Với tinh thần quyết liệt tháo gỡ khó khăn, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh một quan điểm đột phá trong cuộc họp về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là cần áp dụng một bảng giá đất thống nhất và điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường. Đây không chỉ là một giải pháp kỹ thuật, mà còn là một bước ngoặt về tư duy quản lý, hứa hẹn sẽ mang lại những thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản.

Thực tế, hiện nay cho thấy, sự chênh lệch đáng báo động giữa giá đất quy định và giá thị trường. Theo một khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại nhiều thành phố lớn, giá đất trong khung Nhà nước chỉ bằng khoảng 30-60% giá giao dịch thực tế.

Thậm chí, ở một số khu vực "nóng" về đầu tư, tỷ lệ này còn thấp hơn nữa. Ví dụ, tại một quận ven đô, giá đất Nhà nước quy định là 10 triệu đồng/m2, nhưng giá giao dịch trên thị trường đã vượt ngưỡng 30-35 triệu đồng/m2.

Sự chênh lệch này không chỉ gây thất thoát nguồn thu ngân sách mà còn tạo ra sự bất công. Người dân bị thu hồi đất thường nhận bồi thường theo giá Nhà nước, trong khi giá trị thực của mảnh đất có thể cao gấp nhiều lần. Điều này dẫn đến sự thiếu đồng thuận, khiếu kiện kéo dài và làm chậm tiến độ hàng loạt dự án.

Mặt khác, việc định giá đất còn phụ thuộc nhiều vào các phương pháp định giá chưa hoàn toàn sát thực tế, như phương pháp thặng dư. Một báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, có đến 70% các dự án được thẩm định giá theo phương pháp thặng dư phải điều chỉnh lại do kết quả không chính xác hoặc không phù hợp với thị trường. Điều này cho thấy tính chủ quan và rủi ro cao của phương pháp này, làm tăng thêm sự thiếu tin cậy trong công tác định giá.

Để khắc phục những tồn tại trên, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã đưa ra hai giải pháp trọng tâm là kiên định nguyên tắc một giá thay vì để tồn tại song song nhiều mức giá, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hướng tới việc xây dựng một bảng giá đất thống nhất do Nhà nước quyết định.

Bảng giá này sẽ là cơ sở duy nhất cho mọi giao dịch, từ tính thuế, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Điều này không chỉ xóa bỏ tình trạng hai giá mà còn đảm bảo sự công bằng, minh bạch và tạo nền tảng vững chắc cho quản lý đất đai.

Điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường là điểm mấu chốt để bảng giá đất không bị lạc hậu. Bảng giá sẽ không còn là một con số cố định trong 5 năm như trước, mà sẽ được cập nhật thường xuyên, thậm chí hàng năm, dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường.

Các dữ liệu này được thu thập và phân tích một cách khoa học để đảm bảo tính chính xác. Với cơ chế này, giá đất sẽ bám sát hơn với giá trị thực tế, giúp các dự án đầu tư có cơ sở vững chắc để tính toán chi phí và huy động vốn.

Sự kết hợp giữa một giá thống nhất và cơ chế điều chỉnh linh hoạt theo thị trường được kỳ vọng sẽ giải quyết triệt để những bất cập hiện tại. Điều này sẽ giúp Nhà nước tối đa hóa nguồn thu từ đất, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.

Bên cạnh vấn đề giá đất, cuộc họp cũng chỉ ra nhiều "điểm nghẽn" khác của Luật Đất đai 2024 cần được sửa đổi như: Tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn còn thấp, gây ra tình trạng chồng chéo với quy hoạch sử dụng đất, làm lãng phí nguồn lực và thời gian.

Điều này thể hiện qua việc chỉ có khoảng 40% diện tích đất trên toàn quốc có quy hoạch đô thị và nông thôn hoàn chỉnh theo địa giới hành chính, trong khi các địa phương vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng.

Việc giữ chỉ tiêu 3,5 triệu ha đất lúa cao hơn nhu cầu thực tế gây khó khăn cho nhiều địa phương trong việc phát triển công nghiệp, dịch vụ. Theo tính toán của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nhu cầu thực tế để đảm bảo an ninh lương thực chỉ cần khoảng 3,1-3,2 triệu ha.

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu tốn nhiều thời gian và không phải lúc nào cũng chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự. Theo khảo sát, trung bình một dự án bất động sản phải mất 2-3 năm chỉ để hoàn thiện các thủ tục đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và tăng chi phí.

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm các vấn đề trên, tạo ra một khung pháp lý vững chắc, linh hoạt và hiệu quả hơn. Mục tiêu cuối cùng là biến đất đai trở thành một nguồn lực thực sự, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời bảo đảm công bằng, an ninh quốc phòng và lợi ích lâu dài cho toàn dân.