Khơi thông nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản

Mất cân đối cấu trúc và rào cản phụ thuộc tín dụng

Thị trường bất động sản đang từng bước ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực khi nhiều vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, đặc biệt là sau khi Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội cùng các văn bản hướng dẫn đi vào thực tiễn. Nguồn cung mới được cải thiện rõ rệt, tạo động lực thúc đẩy tính thanh khoản. Tuy nhiên, đằng sau những điểm sáng ngắn hạn, rào cản lớn nhất đối với sự phát triển ổn định của toàn ngành vẫn nằm ở bài toán dòng vốn và cấu trúc thị trường.

Sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng đang tạo ra những rủi ro tích tụ. Nhìn nhận về thực trạng này, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước cho biết, thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn, đặc biệt là cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân.

Một số dự án còn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thẩm định và giải ngân của các ngân hàng. Bên cạnh đó, các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng, khiến khả năng tiếp cận tài chính của doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại.

Việc thiếu liên thông trong hệ thống thông tin dữ liệu cũng tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động giá, trong khi năng lực tài chính nội tại của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế. Do đó, việc khơi thông nguồn lực không thể chỉ trông chờ vào việc nới lỏng chính sách tiền tệ, mà cần một chiến lược phối hợp tổng thể giữa các chính sách vĩ mô.

Ba trụ cột nền tảng định hình hệ sinh thái phát triển

Bất động sản đóng vai trò là ngành kinh tế mũi nhọn, có sức lan tỏa tới hơn 40 ngành, lĩnh vực liên quan như xây dựng, tài chính - ngân hàng, vật liệu và dịch vụ. Để thị trường đóng góp hiệu quả vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số, yêu cầu đặt ra là phải dẫn dắt dòng vốn chảy vào đúng các phân khúc có nhu cầu thực và hiệu quả kinh tế - xã hội cao.

Phân tích về mô hình vận hành hiện đại, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi nhấn mạnh, thị trường bất động sản phải được xây dựng trên ba trụ cột gắn kết hữu cơ.

Cụ thể, thứ nhất là trụ cột thể chế với hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch và có khả năng dự báo sẽ giúp giảm thiểu chi phí giao dịch, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, từ đó tạo môi trường đầu tư an toàn để thu hút các dòng vốn trong và ngoài nước.

Thứ hai là trụ cột dòng vốn với thị trường không cần dòng vốn chảy vào bằng mọi giá mà cần sự phân bổ đúng nơi, đúng thời điểm. Khi nguồn vốn được ưu tiên cho các dự án có pháp lý hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội, cơ cấu thị trường sẽ tự điều chỉnh hướng tới cân bằng, hạn chế tình trạng đầu cơ.

Thứ ba là trụ cột niềm tin là yếu tố cốt lõi để huy động nguồn lực dài hạn từ người dân, ngân hàng và các nhà đầu tư. Niềm tin này chỉ có thể được củng cố dựa trên nền tảng minh bạch thông tin, kỷ cương pháp luật và sự nhất quán trong điều hành chính sách.

Để ba trụ cột này vận hành hiệu quả, ông Nguyễn Quang Huy cho rằng, cần tăng cường phối hợp đồng bộ giữa chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, chính sách phát triển nhà ở và thị trường vốn; đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất.

Đích đến cuối cùng không phải là tăng trưởng bằng mọi giá mà là xây dựng một hệ sinh thái bền vững, nơi thể chế kiến tạo niềm tin, niềm tin dẫn dắt dòng vốn, dòng vốn nuôi dưỡng nguồn cung và nguồn cung chất lượng mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.