Khi dòng vốn thắt nghẹt bức tranh tài chính địa ốc

Áp lực chi phí vốn và đòn bẩy đóng băng thanh khoản

Thị trường địa ốc vừa trải qua một quý kinh doanh đầy thử thách dưới áp lực dồn dập từ các biến số vĩ mô. Bản báo cáo phân tích mới nhất từ MBS Research đã chỉ ra một thực tế khắc nghiệt là mặt bằng lãi suất huy động tại hệ thống ngân hàng liên tục tăng thêm từ 1% đến 1,5% so với quý trước, đẩy lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản chạm mức 13% đến 14%. Việc chi phí vốn tăng thêm khoảng 2% so với cùng kỳ năm ngoái đã giáng một đòn mạnh vào cả tâm lý người mua nhà lẫn năng lực tài chính của các chủ đầu tư.

Để tự cứu mình trước sức cầu suy yếu, một số ông lớn sở hữu tiềm lực tài chính mạnh đã chủ động tung ra các gói kích cầu bằng cách cam kết cố định lãi suất vay ở mức 7% đến 8% trong 2 năm đầu tiên cho khách hàng. Tuy nhiên, những nỗ lực cá biệt này vẫn chưa thể kích hoạt lại dòng tiền trên thị trường. Nhà đầu tư đại chúng vẫn giữ tâm lý thận trọng, e ngại kịch bản lãi suất neo cao kéo dài sẽ bào mòn lợi nhuận đầu tư.

Thêm vào đó, thị trường tại các đô thị lớn, đặc biệt là khu vực phía bắc, đang rơi vào trạng thái nén thông tin khi giới đầu tư đổ dồn sự chú ý vào việc công bố quy hoạch tổng thể một trăm năm của Thủ đô Hà Nội. Sự chậm lại trong quyết định xuống tiền để chờ định hình rõ các tọa độ hưởng lợi từ quy hoạch đã khiến thanh khoản toàn thị trường sụt giảm mạnh. Tại một số phân khúc từng là tâm điểm như căn hộ chung cư, giá giao dịch thứ cấp đã ghi nhận mức điều chỉnh giảm khoảng 5% so với quý trước, phản ánh sự hạ nhiệt rõ nét của thị trường.

Trước bối cảnh lực cầu chuyển hướng, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lập tức thay đổi chiến lược điều hành. Thay vì mạo hiểm dòng vốn để gom đất, mở rộng quỹ đất mới, các chủ đầu tư chọn giải pháp phòng thủ là tập trung nguồn lực tối đa để hoàn thiện các dự án hiện hữu.

Hoạt động mở bán sản phẩm mới diễn ra vô cùng nhỏ giọt, nguồn cung sơ cấp chủ yếu co cụm tại một vài đại dự án có thương hiệu mạnh. Sự thận trọng này là hoàn toàn dễ hiểu khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đang đứng trước nguy cơ sụt giảm sâu so với giai đoạn hai năm trước.

Phân hóa dòng tiền và cái bẫy từ biên lợi nhuận gộp

Sự suy giảm tổng cầu dưới tác động của lãi suất đã đẩy kết quả kinh doanh quý II của các doanh nghiệp bất động sản vào một cuộc phân cực sâu sắc. Trong bối cảnh nguồn thu từ các đợt mở bán mới gần như đóng băng, doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư hoàn toàn bị lệ thuộc vào tiến độ bàn giao sản phẩm tại các dự án đã được giao dịch thành công từ giai đoạn năm 2024 đến năm 2025. Chính yếu tố này đã tạo nên hai gam màu đối lập trên sàn chứng khoán.

Ở nhóm các doanh nghiệp quy mô trung bình, đà sụt giảm lợi nhuận ròng hiện hữu rõ rệt do số lượng sản phẩm đủ điều kiện bàn giao trong quý quá ít. Tiêu biểu như tại Nam Long, dù dự án trọng điểm tại Long An vẫn là nguồn đóng góp chính, nhưng tổng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp được dự báo sẽ sụt giảm sâu so với cùng kỳ.

Kịch bản tương tự cũng xảy ra tại Đất Xanh khi việc thiếu vắng các dòng sản phẩm bàn giao quy mô lớn tại các dự án vùng ven đã kéo lùi kết quả kinh doanh. Không chỉ vậy, doanh nghiệp này còn phải đối mặt với tình trạng biên lợi nhuận gộp sụt giảm khoảng 3% do phải hạ giá bán để kích thích dòng tiền, cộng thêm mảng doanh thu từ môi giới bất động sản bốc hơi khoảng 10% do thị trường thứ cấp đóng băng. Khang Điền cũng không nằm ngoài vòng xoáy này khi lợi nhuận quý II chịu áp lực giảm do lượng sản phẩm thấp tầng bàn giao ghi nhận ở mức thấp.

Ngược lại với gam màu trầm của thị trường chung, khối doanh nghiệp có hệ sinh thái lớn và quỹ đất sạch bắt đầu phát huy lợi thế áp đảo. Vinhomes tiếp tục là điểm sáng hiếm hoi với dự báo lợi nhuận ròng tăng trưởng khoảng 11% so với cùng kỳ năm trước, nhờ duy trì tốc độ bàn giao đều đặn tại các đại đô thị ven biển và vùng đô thị lõi.

Ở mảng bất động sản bán lẻ, Vincom Retail cũng cho thấy sức chống chịu bền bỉ khi hệ thống trung tâm thương mại duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, lưu thông dòng khách ổn định, giúp doanh nghiệp mang về khoảng 1.215 tỷ đồng lợi nhuận trong quý. Bức tranh phân hóa này đưa ra một lời cảnh báo rõ ràng cho nửa cuối năm khi mặt bằng lãi suất cao vẫn là bóng ma bao phủ nền kinh tế, năng lực quản trị dòng tiền và tiến độ thi công thực tế mới là chiếc phao cứu sinh quyết định sự sống còn của doanh nghiệp địa ốc.