Cuộc đua giá trị thực nguồn cung bất động sản

Kỷ nguyên bùng nổ nguồn cung sau cơn khát kéo dài

Thị trường bất động sản năm 2026 đang chứng kiến một sự chuyển mình mạnh mẽ về quy mô, đánh dấu sự kết thúc của giai đoạn khan hiếm hàng hóa kéo dài. Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), dự kiến thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 125 dự án mới, tương đương với 136.000 sản phẩm.

Con số này tăng hơn 40% so với năm trước đó, đưa tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường tiệm cận mốc 200.000 sản phẩm. Đây được coi là một bước nhảy vọt về số lượng, giải tỏa áp lực đè nén lên nhu cầu nhà ở bấy lâu nay.

Sự bùng nổ này không diễn ra một cách cục bộ mà có sự phân hóa khá cân bằng giữa các khu vực. Miền Bắc tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt với hơn 60.000 sản phẩm, chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung toàn quốc.

Các thị trường truyền thống như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh cùng các đô thị vệ tinh đang trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư. Trong khi đó, miền Nam đóng góp hơn 54.000 sản phẩm, tập trung tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai.

Đáng chú ý, ngay cả miền Trung và miền Tây Nam Bộ cũng ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về lượng hàng mới, cho thấy sức nóng của thị trường đã lan tỏa rộng khắp thay vì chỉ tập trung vào các đô thị đặc biệt.

Không chỉ gia tăng về lượng, cấu trúc nguồn cung năm 2026 còn phản ánh một xu hướng phát triển chuyên sâu hơn. Các đại dự án quy mô lớn chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới. Điều này cho thấy sự dịch chuyển tư duy của các chủ đầu tư từ việc phát triển các dự án nhỏ lẻ, phân lô bán nền sang các tổ hợp đô thị tích hợp (all-in-one).

Những dự án này được quy hoạch bài bản với tầm nhìn dài hạn, không chỉ cung cấp không gian sống mà còn kiến tạo nên những cộng đồng cư dân hoàn chỉnh với đầy đủ hệ sinh thái tiện ích, từ giáo dục, y tế đến vui chơi giải trí.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng sự trở lại của nguồn cung là tín hiệu quan trọng nhất cho thấy các nút thắt pháp lý đã thực sự được tháo gỡ. Quá trình rà soát và điều chỉnh chính sách thời gian qua đã giúp hơn 1.000 dự án được khơi thông, đủ điều kiện tái gia nhập thị trường. Trong giai đoạn 2025 - 2026, lượng sản phẩm mới có thể tăng gấp 2 đến 3 lần so với những năm trước đó, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển ổn định của toàn ngành trong trung và dài hạn.

Áp lực cạnh tranh sự với lên ngôi của giá trị thực

Sự dồi dào về nguồn cung đồng nghĩa với việc lợi thế độc quyền của người bán đã không còn. Thị trường bất động sản năm 2026 chính thức chuyển giao quyền lực sang tay người mua. Khi có quá nhiều lựa chọn trên bàn cân, khách hàng trở nên thận trọng và khắt khe hơn bao giờ hết.

Trong bối cảnh đó, khả năng hấp thụ của một dự án không còn phụ thuộc vào những lời hứa hẹn về kỳ vọng tăng giá ảo, mà phụ thuộc hoàn toàn vào mức độ phù hợp giữa giá bán, chất lượng sản phẩm và năng lực thực thi của chủ đầu tư.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, phân tích thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh lành mạnh. Các yếu tố đầu cơ, lướt sóng dần suy giảm và nhu cầu ở thực đã vươn lên trở thành động lực chính dẫn dắt thị trường. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi toàn diện tư duy phát triển. Định giá hợp lý giờ đây là yếu tố sống còn.

Một dự án chỉ cần chênh lệch khoảng 5 đến 10% so với mặt bằng giá trị thực sẽ lập tức bị khách hàng quay lưng. Người mua hiện nay có xu hướng so sánh kỹ lưỡng giữa các dự án về pháp lý, tiến độ xây dựng và đặc biệt là uy tín của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

Bên cạnh câu chuyện giá bán, phương thức bán hàng cũng phải thay đổi để thích nghi. Chính sách thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ hoặc các gói hỗ trợ lãi suất thiết thực trở thành công cụ quan trọng để kích cầu. Tuy nhiên, sự linh hoạt này cần được xây dựng trên một nền tảng tài chính bền vững của chính doanh nghiệp. Nếu chính sách bán hàng quá dàn trải mà không đảm bảo được dòng tiền để triển khai dự án, chủ đầu tư sẽ tự đẩy mình và khách hàng vào vòng nguy hiểm.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, cho rằng các chủ đầu tư cần tối ưu hóa kế hoạch mở bán. Thay vì tung toàn bộ hàng ra cùng một lúc, việc chia nhỏ giỏ hàng theo từng giai đoạn giúp doanh nghiệp linh hoạt điều hành theo diễn biến thực tế của sức cầu. Đồng thời, việc chuẩn hóa các dòng sản phẩm theo từng phân khúc khách hàng mục tiêu sẽ giúp tối ưu hóa chi phí vận hành và nâng cao vị thế thương hiệu. Những doanh nghiệp có khả năng tạo ra các cộng đồng cư dân đồng nhất, có giá trị sử dụng cao sẽ giữ được nhịp độ bán hàng ổn định ngay cả trong những giai đoạn thị trường cạnh tranh gay gắt nhất.

Năm 2026 không chỉ mở ra cơ hội phục hồi sau một chu kỳ trầm lắng, mà còn là cột mốc đánh dấu sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi sự khan hiếm không còn là yếu tố chi phối, cuộc cạnh tranh sẽ chuyển sang năng lực thực và khả năng thích ứng.

Trong chu kỳ mới này, những chủ đầu tư biết thượng tôn giá trị thực, sở hữu nền tảng tài chính minh bạch và có chiến lược phát triển bền vững sẽ là những người duy trì được thanh khoản và khẳng định vị thế vững chắc trên bản đồ bất động sản quốc gia.