Bước chuyển dịch từ áp lực sở hữu sang xu hướng sử dụng nhà ở

Khơi thông mảnh ghép thiếu của thị trường

Thị trường bất động sản đang đối diện với một áp lực lớn khi mặt bằng giá nhà tại các đô thị đặc khu liên tục neo cao, khiến giấc mơ sở hữu một không gian sống của phần đông người dân, đặc biệt là tầng lớp lao động trẻ, ngày càng trở nên xa vời.

Chỉ đạo mới đây của Thủ tướng Chính phủ về việc nghiên cứu, xây dựng chính sách cho thuê nhà từ 15 - 20 năm và dài hạn được giới chuyên môn đánh giá là một bước đi mang tính bước ngoặt. Động thái này không chỉ làm thay đổi tư duy quản lý mà còn hướng tới việc hoàn thiện một cấu phần vốn bị bỏ ngỏ từ lâu trong hệ sinh thái nhà ở quốc gia.

Nhìn nhận về tín hiệu này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định nhà ở cho thuê lâu nay vẫn là mảnh ghép thiếu của thị trường nội địa. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và nhu cầu dịch chuyển nguồn nhân lực lớn, mô hình thuê nhà dài hạn sẽ mang lại một lựa chọn an cư an toàn, giảm bớt áp lực tài chính phải mua nhà bằng mọi giá.

Mục tiêu tối thượng của chính sách an sinh không phải là toàn dân sở hữu được nhà, mà là đảm bảo mọi người dân đều có chỗ ở ổn định với chất lượng sống tốt, phù hợp với năng lực chi trả.

Kinh nghiệm quản trị vĩ mô từ các quốc gia thịnh vượng đã chứng minh đây là một cấu phần bắt buộc của chính sách phát triển đô thị bền vững:

Tại Cộng hòa Liên bang Đức, quốc gia này được xem là hình mẫu của văn hóa thuê nhà khi hơn một nửa dân số lựa chọn mô hình này. Các điều khoản hợp đồng kéo dài hàng chục năm đi kèm cơ chế kiểm soát giá thuê nghiêm ngặt đã giúp người dân hoàn toàn yên tâm tích lũy và cống hiến mà không gặp áp lực sở hữu.

Tại Singapore, chính phủ phát triển song song hai trục sở hữu và cho thuê dài hạn từ 30 - 99 năm dưới sự điều tiết chủ đạo của Nhà nước về quỹ đất và tài chính, giúp triệt tiêu các hành vi đầu cơ trục lợi đất đai.

Tại Nhật Bản, ở các siêu đô thị như Tokyo hay Osaka, thuê nhà dài hạn là lựa chọn tối ưu của giới trẻ nhằm linh hoạt hóa cơ hội nghề nghiệp và tối ưu hóa dòng tiền cá nhân thay vì gánh chịu các khoản vay thế chấp kéo dài.

Giải phóng dư địa thị trường bằng hệ sinh thái chính sách thực chất

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, tại Việt Nam, thực trạng nguồn cung nhà ở cho thuê hiện nay hầu hết vẫn mang tính chất nhỏ lẻ, tự phát dưới dạng nhà trọ dân sinh hoặc các căn hộ riêng lẻ. Người thuê nhà luôn phải đối diện với trạng thái bấp bênh từ các hợp đồng ngắn hạn, rủi ro biến động giá và thiếu hụt các định chế pháp lý bảo vệ quyền lợi cốt lõi.

Nếu được khơi thông bằng một hành lang chính sách chuẩn mực, phân khúc cho thuê từ 15 - 20 năm sẽ giải phóng một dư địa tăng trưởng cực kỳ lớn, trực tiếp ổn định lực lượng lao động đô thị, bao gồm công nhân, công chức viên chức và các chuyên gia.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất để hiện thực hóa chủ trương này là làm sao xây dựng được một cơ chế đủ sức hấp dẫn khối doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư. Khác với mô hình phát triển nhà ở để bán giúp thu hồi dòng vốn nhanh, phân khúc cho thuê dài hạn có đặc thù là thâm dụng vốn lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài và yêu cầu năng lực vận hành chuyên nghiệp. Nếu hiệu quả tài chính của phân khúc này quá thấp so với việc bán đứt sản phẩm, doanh nghiệp sẽ không thể mặn mà đầu tư.

Do đó, các cơ quan quản lý cần chuyển hóa chủ trương thành một hệ sinh thái chính sách đồng bộ và thực chất. Nhà nước cần thiết lập các công cụ hỗ trợ trực tiếp như ưu đãi lãi suất tín dụng dài hạn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu tiên giao quỹ đất sạch tại các trục giao thông thuận lợi và đơn giản hóa thủ tục đầu tư.

Song song đó, việc ban hành một hành lang pháp lý minh bạch để kiểm soát biên độ tăng giá thuê và bảo vệ quyền cư trú lâu dài của người thuê sẽ là chìa khóa để phân khúc này vận hành ổn định, đưa thị trường bất động sản phát triển cân bằng và bền vững.