Bất động sản nửa cuối năm 2026, dòng tiền tìm về giá trị thực

Tín hiệu phục hồi từ nguồn cung

Thị trường bất động sản bước vào nửa cuối năm 2026 với những chuyển biến tích cực khi các vướng mắc pháp lý từng bước được khơi thông, tạo điều kiện cho nhiều dự án tái khởi động. Theo số liệu từ TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung 6 tháng đầu năm ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán với lượng giao dịch thành công đạt trên 35.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Mặc dù, thanh khoản có phần chậm lại so với giai đoạn bùng nổ năm 2025 – thời điểm có tới hơn 150.000 sản phẩm mới và trên 100.000 giao dịch thành công – do tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực chi phí vốn, thị trường lại ghi nhận sự thay đổi chất lượng trong cơ cấu sản phẩm. Phân khúc căn hộ cao cấp đang đóng vai trò dẫn dắt dòng tiền, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Sự thay đổi này phản ánh một thực tế là dòng tiền không rời bỏ thị trường mà đang có xu hướng phân bổ khắt khe hơn. Ở góc độ dòng vốn vĩ mô, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, nhận định điểm đáng chú ý hiện nay không phải là dòng tiền rời bỏ bất động sản, mà là cách thức dòng tiền được phân bổ. Trong bối cảnh lượng tiền gửi dân cư duy trì ở mức cao, tín dụng tăng trưởng tốt và thị trường vốn phục hồi, các nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo làn sóng quy hoạch hay lướt sóng ngắn hạn như các chu kỳ trước.

Quyết định xuống tiền hiện nay phụ thuộc lớn vào tính minh bạch pháp lý, vị trí kết nối hạ tầng và khả năng tạo dòng tiền từ việc khai thác kinh doanh hoặc cho thuê. Diễn biến này tạo ra một quá trình sàng lọc tự nhiên, hướng thị trường tới sự trưởng thành, buộc cả dự án và chủ đầu tư phải chú trọng vào giá trị nội tại của tài sản.

Chu kỳ phát triển của các đại dự án

Động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 được củng cố mạnh mẽ bởi các yếu tố vĩ mô ổn định. Việc Chính phủ quyết liệt đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng giao thông và hoàn thiện hệ thống luật đất đai, nhà ở đã mở đường cho kỷ nguyên của các đại dự án quy hoạch bài bản, thay thế cho mô hình phát triển manh mún trước đây.

Ông Trần Quang Trung, đại diện OneHousing, nhận định thị trường đã chính thức bước sang giai đoạn phát triển của các đại dự án. Kết quả khảo sát của đơn vị này cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn duy trì ở mức rất cao với 17% khách hàng dự kiến giao dịch trong vòng dưới 6 tháng và 41% có kế hoạch mua trong vòng từ 6 tháng đến 1 năm. Lượng cầu tiềm năng lớn này chủ yếu đang trong trạng thái chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn về quy hoạch, mặt bằng lãi suất cũng như sự xuất hiện của các sản phẩm phù hợp.

Sự dịch chuyển của nguồn cung mới đang bám sát theo tiến độ của các công trình hạ tầng trọng điểm. Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, tại cả hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các dự án mới có xu hướng dịch chuyển mạnh về phía các khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ, dọc các trục đường vành đai, tuyến metro và các đô thị mở rộng. Về mặt hấp thụ, các phân khúc căn hộ hạng B và hạng C vẫn ghi nhận tốc độ giao dịch ổn định nhất nhờ đáp ứng đúng khả năng tài chính và nhu cầu an cư thực tế, trong khi các sản phẩm cao cấp và thấp tầng có xu hướng chậm lại.

Sự khắt khe từ thị trường đồng thời đặt các chủ đầu tư vào một cuộc đua khốc liệt về mặt năng lực. Để tồn tại, các doanh nghiệp buộc phải tái định vị lại dải sản phẩm, điều chỉnh các chính sách bán hàng kèm giải pháp tài chính linh hoạt nhằm tăng tính hấp thụ. Nhìn một cách tổng thể, cơ hội trong chu kỳ mới không còn chia đều cho mọi phân khúc mà tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực triển khai tốt, sở hữu quỹ đất sạch và sản phẩm thực chất, tạo nền tảng vững chắc cho sự phục hồi toàn diện, minh bạch của toàn thị trường trong thời gian tới.