Cơ hội để tái cấu trúc thị trường bất động sản

Hơn 25.294 sản phẩm tồn kho, với số lượng căn hộ tăng trên 40% so với đầu năm, không chỉ là những con số vô hồn mà là lời cảnh báo về sự "lệch pha" nghiêm trọng giữa cung và cầu, đòi hỏi một cái nhìn thẳng thắn và những giải pháp quyết liệt.

Tình trạng tồn kho bất động sản tăng mạnh không phải là một hiện tượng đơn lẻ mà là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng.

Thứ nhất, nghịch lý về giá và khả năng chi trả như ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội đã chỉ ra, dù lãi suất vay mua nhà đã giảm, mức giá chào bán của các dự án mới vẫn nằm ngoài tầm với của đại đa số người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và trung lưu - những người có nhu cầu ở thực lớn nhất.

Tại Hà Nội, 100% giỏ hàng mới là sản phẩm cao cấp và hạng sang, với giá dao động từ 60 đến 300 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM, phần lớn các căn hộ mới mở bán cũng có mức giá cao, vị trí xa trung tâm. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn: thị trường sản xuất ra sản phẩm rất nhiều, nhưng lại là những sản phẩm mà đại bộ phận người dân không thể mua.

Thứ hai, sự mất cân đối nguồn cung như báo cáo của Savills TP.HCM cho thấy, tồn kho chiếm tới 75% tổng nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm, cho thấy thị trường đang bội thực sản phẩm không phù hợp. Nguồn cung quá tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu thực lại nằm ở nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Đây là một vấn đề mang tính hệ thống, cho thấy chiến lược phát triển sản phẩm của nhiều doanh nghiệp vẫn còn phụ thuộc vào phân khúc đầu tư, giá trị cao, thay vì tập trung vào nhu cầu an cư của số đông.

Thứ ba, tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư. Sau giai đoạn thị trường trầm lắng 2022 - 2024, niềm tin của người mua và nhà đầu tư vẫn chưa hoàn toàn hồi phục. Họ vẫn chờ đợi mức giá giảm thêm hoặc những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ Nhà nước. Điều này làm giảm tốc độ hấp thụ sản phẩm, đặc biệt là các sản phẩm tồn kho, dẫn đến việc lượng hàng hóa tích tụ ngày càng lớn.

Tình trạng tồn kho hiện nay là một lời cảnh báo, nhưng cũng là một cơ hội vàng để thị trường tự tái cấu trúc. Các chuyên gia đã đưa ra những đề xuất mang tính đột phá và cần được triển khai đồng bộ.

Về phía Nhà nước, cần có những chính sách can thiệp linh hoạt và đúng trọng tâm. Đó là việc tăng hạn mức tín dụng và giảm lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Ngoài ra, việc áp dụng các ưu đãi về thuế, phí như giảm thuế VAT và lệ phí trước bạ cho các giao dịch nhà ở giá thấp sẽ là một cú hích trực tiếp, giúp giảm gánh nặng tài chính và kích thích nhu cầu thực.

Về phía doanh nghiệp, đây là lúc để nhìn lại chiến lược phát triển. Thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn từ phân khúc cao cấp, các doanh nghiệp cần điều chỉnh hướng đi, tập trung phát triển các dự án có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu ở của số đông.

Việc phát triển các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng, với các phương thức thanh toán linh hoạt, trả góp dài hạn, sẽ là chìa khóa để giải quyết bài toán tồn kho. Sự thay đổi này không chỉ giúp doanh nghiệp giải phóng dòng tiền mà còn góp phần xây dựng một thị trường bền vững hơn.

Tình trạng tồn kho bất động sản hiện nay không phải là một bi kịch mà là kết quả tất yếu của một chu kỳ thị trường và sự lệch pha cung cầu. Tuy nhiên, nếu được xử lý hợp lý và kịp thời, đây sẽ là một cơ hội để tái cấu trúc thị trường, đưa các sản phẩm bất động sản về đúng giá trị và nhu cầu thực.

Một thị trường bất động sản khỏe mạnh không phải là thị trường có giá trị cao ngất ngưởng, mà là thị trường nơi đa số người dân có thể tiếp cận được một ngôi nhà để an cư lạc nghiệp.

Việc giải quyết tồn kho bất động sản cũng chính là giải quyết vấn đề an sinh xã hội, giúp hàng triệu người dân hiện thực hóa giấc mơ có một tổ ấm. Khi đó, thị trường sẽ không còn là sân chơi của những nhà đầu cơ mà trở thành một động lực phát triển kinh tế bền vững, mang tính nhân văn sâu sắc.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ chỉ thực sự vững chắc khi cung và cầu gặp nhau ở một điểm cân bằng hợp lý. Những giải pháp đồng bộ từ cả Nhà nước và doanh nghiệp sẽ là kim chỉ nam để dẫn lối thị trường vượt qua giai đoạn thách thức này, hướng tới một tương lai phát triển bền vững và thịnh vượng.