Giảm gánh nặng tiền sử dụng đất cho người dân và doanh nghiệp

Đề xuất của Bộ Tài chính về việc giảm mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, không chỉ là một giải pháp tình thế mà còn mang ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ người dân, ổn định thị trường nhà ở và tạo động lực cho phát triển kinh tế. Tuy nhiên, việc giảm đến mức độ nào để đạt được hiệu quả tối ưu vẫn đang là chủ đề nhận được nhiều ý kiến đóng góp sâu sắc.

Theo Bộ Tài chính, việc ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024 tại nhiều địa phương đã khiến giá đất cao đột biến so với trước đây. Hệ quả tất yếu là các quy định hiện hành về tính tiền sử dụng đất chưa được điều chỉnh kịp thời, đẩy hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải đóng mức tiền cao gấp nhiều lần so với trước.

Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở khu vực nông thôn và vùng ven đô, nơi mà nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở, ổn định cuộc sống là rất lớn, nhưng khả năng tài chính của người dân lại hạn chế. Áp lực tài chính gia tăng đột ngột có thể cản trở quá trình hợp pháp hóa đất đai, dẫn đến những hệ lụy phức tạp về quản lý đất đai và an sinh xã hội.

Để giải quyết vấn đề cấp bách này trong bối cảnh chưa thể sửa đổi ngay Luật Đất đai 2024, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ 2 phương án. Đáng chú ý nhất là đề xuất áp dụng lại cơ chế tính theo tỷ lệ phần trăm như trước đây. Cụ thể, đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (nằm trong hạn mức giao đất ở), tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Nếu vượt hạn mức, tỷ lệ này là 50%.

Về bản chất, Bộ Tài chính lập luận rằng đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy. Do đó, việc áp dụng tỷ lệ giảm này sẽ giúp giảm nghĩa vụ tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao theo luật mới, đặc biệt đối với đất vườn, ao liền kề thửa đất có nhà ở, hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở. Việc khôi phục cách tính cũ theo tỷ lệ phần trăm được kỳ vọng sẽ hỗ trợ người dân có đất ở hợp pháp với chi phí thấp hơn, phù hợp với thực tiễn và khả năng chi trả.

Tuy nhiên, đề xuất của Bộ Tài chính dù tích cực nhưng vẫn còn nhận được nhiều ý kiến cho rằng mức thu vẫn còn quá cao, vẫn là gánh nặng tài chính đáng kể cho người dân.

 Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã hoan nghênh việc Bộ Tài chính tiếp thu ý kiến và đề xuất sửa đổi quy định thu 100% tiền chênh lệch, một quy định được xem là bất hợp lý. Thế nhưng, HoREA nhận định rằng mức 30% đối với phần diện tích trong hạn mức và 50% đối với phần vượt hạn mức vẫn là gánh nặng lớn, có thể khiến nhiều người khó khăn khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa chớm hồi phục, HoREA đề nghị điều chỉnh giảm sâu hơn nữa: 20% giá trị chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, và 30% đối với diện tích vượt hạn mức.

HoREA đã đưa ra một ví dụ minh họa rõ nét: một thửa đất 300m² (50m² vượt hạn mức) với giá đất ở 11 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 600.000 đồng/m², nếu tính 100% giá trị tăng thêm, người dân phải nộp hơn 3,1 tỉ đồng. Với đề xuất của HoREA, khoản nộp chỉ còn khoảng 676 triệu đồng, tương đương 21,6% mức hiện hành, được xem là hợp lý hơn và giúp giảm áp lực tài chính đáng kể cho người dân.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Thế Phượng cũng đánh giá cao dự thảo của Bộ Tài chính nhưng vẫn đề xuất mức thu đối với phần trong hạn mức chỉ nên ở mức 20% để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, đặc biệt trong bối cảnh giá đất tăng cao. Ông cũng đề xuất cần có cơ chế riêng đối với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn, ở mức phù hợp tương đồng với mức giá bồi thường đất nông nghiệp của các dự án trọng điểm, khoảng 20% giá đất ở trong khu vực.

Đề xuất giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất của Bộ Tài chính là một bước đi quan trọng, thể hiện sự lắng nghe và điều chỉnh chính sách để phù hợp với thực tiễn, giảm bớt gánh nặng cho người dân trong bối cảnh giá đất tăng cao.

Tuy nhiên, những ý kiến đóng góp từ HoREA và VVA cho thấy vẫn còn dư địa để tối ưu hóa chính sách này, nhằm đạt được mục tiêu kép là vừa hỗ trợ tối đa người dân ổn định cuộc sống và hợp pháp hóa đất đai, vừa góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản. Việc đưa ra một mức thu hợp lý, cân bằng giữa lợi ích nhà nước và khả năng chi trả của người dân, sẽ là chìa khóa để chính sách này phát huy hiệu quả cao nhất trong thực tiễn.