Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết vừa công bố một số chỉ tiêu tài chính năm 2025. Trong số đó phần lớn ghi nhận kết quả kinh doanh không mấy khả quan.
Theo thông tin doanh nghiệp công bố trên Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết đại chúng công bố một số chỉ tiêu tài chính cơ bản trong kỳ kế toán 1/1-31/12/2025.
Bức tranh lãi lỗ 2025 của nhóm địa ốc chưa lên sàn
Trong khi hàng loạt ngân hàng, công ty chứng khoán và nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố lợi nhuận khủng năm 2025 thì một số doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết vẫn thua lỗ hoặc lợi nhuận giảm mạnh.
Trong đó, Công ty TNHH Công nghiệp – Bất động sản và Xây dựng Song Phương -chủ đầu tư dự án Amira Chơn Thành (Đồng Nai) vừa công bố thông tin về tình hình tài chính năm 2025 với khoản lỗ sau thuế 2,4 tỷ đồng, dù vậy con số này vẫn cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 32,1 tỷ đồng ở năm trước.
Trước đó, ở năm 2023, công ty cũng lỗ sau thuế 1,8 tỷ đồng. Chuỗi thua lỗ kéo dài đã khiến khoản lỗ lũy kế của doanh nghiệp tăng lên hơn 40,2 tỷ đồng.
Về sức khỏe tài chính, tính đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của Song Phương giảm nhẹ so với hồi đầu năm, xuống 659,6 tỷ đồng. Tổng số nợ phải trả của doanh nghiệp bất động sản này tiếp tục “phình to”, chạm ngưỡng gần 1.000 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngân hàng là 105,3 tỷ đồng, nợ vay từ phát hành trái phiếu là 748,5 tỷ đồng và nợ phải trả khác là khoảng 150 tỷ đồng.
Tương tự, CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An – công ty con của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) ghi nhận lỗ sau thuế chưa phân phối năm 2025 hơn 59 tỷ đồng. Dù vậy, con số này đã cải thiện hơn so với khoản lỗ hơn 302 tỷ đồng năm 2024. Về tài chính, tính đến 31/12/2025, vốn chủ sở hữu tại Bất động sản Hà An đạt hơn 15.344 tỷ đồng, tăng 50% so với đầu năm. Nợ phải trả giảm 25% còn hơn 8.337 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngân hàng hơn 1.400 tỷ đồng và hơn 401 tỷ đồng là nợ vay từ phát hành trái phiếu.
Thậm chí tại Công ty cổ phần Đầu tư Technical (Đầu tư Technical) lỗ sau thuế chưa phân phối lên tới hơn 1.270 tỷ đồng, trong khi năm 2024 chỉ lỗ hơn 867 tỷ đồng. Tính đến 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này âm gần 730 tỷ đồng. Nợ phải trả hơn 5.511 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngân hàng hơn 1.799 tỷ đồng. Đặc biệt, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu âm 7,55 lần; hệ số nợ phải trả/tổng tài sản gấp 1,15 lần.
Các chi tiêu tài chính cơ bản của Đầu tư Technical (Nguồn: HNX)
Tiếp đến là Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội đang có dư nợ trái phiếu hơn 7.610 tỷ đồng. Năm 2025, doanh nghiệp ghi nhận lỗ sau thuế chưa phân phối hơn 208 tỷ đồng, tăng so với mức lỗ gần 115 tỷ đồng của năm trước. Tính đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu đạt hơn 4.684 tỷ đồng, tăng 59%, trong khi tổng nợ phải trả tăng 88% so với đầu năm, trong đó phần lớn là nợ từ phát hành trái phiếu. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu theo đó tăng từ 2,4 lần lên 2,86 lần.
Ở chiều ngược lại, vẫn có doanh nghiệp bất động sản lãi lớn trong năm 2025.
Đặc biệt tại Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát bất ngờ báo lãi kỷ lục sau chuỗi năm thua lỗ. Cụ thể, năm 2025 lãi sau thuế chưa phân phối hơn 578 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với khoản lỗ 310 tỷ đồng ở năm tài chính 2024.
Về tình hình tài chính, đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của Phú Thịnh Phát đạt hơn 1.358 tỷ đồng, tăng gần 900 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Dù vậy, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của công ty tăng vọt lên mức 7,17 lần, tương ứng tổng dư nợ phải trả hơn 9.733 tỷ đồng, tăng hơn 8.300 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Trong đó, nợ vay ngân hàng là 1.896 tỷ đồng và nợ phải trả khác là 7.836 tỷ đồng.
Phú Thịnh Phát được thành lập vào tháng 4/2015, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Dù ít xuất hiện trên thị trường, doanh nghiệp này cùng các công ty liên quan từng được chú ý vào tháng 12/2020 khi thực hiện thương vụ nhận chuyển nhượng dự án Saigon Broadway quy mô khoảng 9 ha, nằm trên trục đường Mai Chí Thọ (TP.HCM), từ Tập đoàn Novaland (NVL).
Cũng lãi lớn trong năm 2025 là Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân - doanh nghiệp liên quan đến TTC Land đạt hơn 101,7 tỷ đồng lãi sau thuế chưa phân phối, tăng nhẹ so với con số 95 tỷ đồng năm 2024.
Tính đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của Toàn Hải Vân ở mức hơn 2.570 tỷ đồng, tăng 143 tỷ đồng so với đầu năm. Nợ phải trả ghi nhận hơn 6.778 tỷ đồng, gấp 2,64 lần so với vốn chủ sở hữu và giảm 393 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, nợ vay ngân hàng hơn 1.273 tỷ đồng, nợ vay từ phát hành trái phiếu còn 640 tỷ đồng.
Thị trường nhà ở 2026 đối diện với nhiều thách thức
Trong báo cáo vừa công bố, Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định thị trường bất động sản dân dụng năm 2026 đối mặt với nhiều thách thức lớn.
Thứ nhất là thách thức về mặt chính sách. Theo đó, tăng trưởng tín dụng bị siết chặt. Từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến là 15%. Nguyên nhân là do năm 2025 tăng trưởng tín dụng của ngành này ở mức rất cao (32%) so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.
Nhóm phân tích cho rằng các công ty lớn, uy tín, có pháp lý dự án minh bạch sẽ được ưu tiên cấp tín dụng còn các công ty nhỏ lẻ, chưa hoàn thiện pháp lý dự án có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và phải huy động qua các kênh khác như trái phiếu.
Cùng với đó là thách thức liên quan đến vĩ mô. Cụ thể, lãi suất tăng tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà của người dân, kế hoạch mở bán dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc. Tại thời điểm tháng 3/2026, lãi suất vay ưu đãi cố định 12 tháng đầu ở mức 8,5 - 10%, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024. Lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi hiện ở mức 12 - 14%, cũng tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024.
Chưa kể, chi phí đầu vào dự kiến cũng tăng. Chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất tăng mạnh; giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với trung bình giai đoạn 2023 - 2024; giá xi măng tháng 3/2026 tăng 15% so với trung bình năm 2025 và 18% so với trung bình giai đoạn 2023-2024...
ACBS cho rằng các yếu tố này đẩy giá bán tăng cao và có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Hoàn thiện khung pháp lý về thế chấp, giao dịch điện tử, quản lý cho thuê ngắn hạn được kỳ vọng khơi thông và giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch.
Tính đến cuối tháng 11/2025, dư nợ cho vay bất động sản lên tới khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, chiếm gần 25% tổng dư nợ. Đáng chú ý, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tới 44,2% dư nợ.
VinaLiving là thương hiệu phát triển bất động sản trực thuộc tập đoàn VinaCapital, có hơn 99% vốn thuộc sở hữu nước ngoài vừa huy động vốn qua phát hành trái phiếu.
