Phát triển bền vững nhà ở xã hội, cần chính sách đồng bộ

Rào cản từ sự thiếu thống nhất pháp lý

Thị trường nhà ở xã hội (NOXH) tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM, đang ghi nhận những tín hiệu khởi sắc về nguồn cung với hàng loạt dự án được khởi công và đưa vào quy hoạch. Theo dữ liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm 2026 đến nay, thành phố đã hoàn thành 580 căn và đang triển khai 12 dự án với quy mô hơn 10.000 căn.

Dự kiến đến hết tháng 6/2026, việc khởi công 41 dự án mới sẽ bổ sung khoảng 29.200 căn hộ cho thị trường. Đây là nỗ lực đáng ghi nhận trong lộ trình hoàn tất thủ tục cho 72 dự án với quy mô 67.000 căn giai đoạn 2026-2027. Tuy nhiên, đằng sau những con số đầy hứa hẹn, thực tế triển khai vẫn đang vấp phải những rào cản pháp lý khiến tiến độ chưa thể bứt phá như kỳ vọng.

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở tình trạng chồng chéo giữa các quy định và sự chậm trễ trong khâu thủ tục hành chính. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), chỉ rõ một thực trạng đáng ngại dù Luật và các Nghị định đã mở hành lang pháp lý, nhưng các văn bản dưới luật lại thiếu đồng bộ, thậm chí vô tình "khóa lại" khả năng thực thi.

Nhiều doanh nghiệp phản ánh tình trạng dự án đã phê duyệt quy hoạch vẫn phải quay lại từ đầu để xin cấp phép xây dựng do các quy định chi tiết phát sinh mâu thuẫn. Hệ quả là thời gian triển khai bị kéo dài, làm nản lòng các nhà đầu tư và đẩy chi phí cơ hội lên cao, khiến mục tiêu phát triển bền vững NOXH vẫn chưa thể đạt đến độ chín về mặt thể chế.

Hóa giải bài toán tài chính

Bên cạnh pháp lý, chính sách tín dụng được coi là mạch máu để nuôi dưỡng các dự án NOXH, nhưng hiện nay dòng vốn này vẫn đang bị tắc nghẽn. Mặt bằng lãi suất tại các ngân hàng thương mại đang dao động quanh mức 5,9% - 6,1%/năm, trong khi tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 5,4%/năm. Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, mức lãi suất này vẫn chưa đủ sức hấp dẫn nếu so sánh với mức 3% của các quốc gia trong khu vực.

Đặc biệt, các chủ đầu tư gần như không thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội mà phải phụ thuộc vào vốn thương mại chi phí cao. Việc đưa lãi suất về mức 4,8%/năm là mong mỏi chung để kích cầu và giảm áp lực tài chính cho cả người mua lẫn nhà phát triển dự án.

Để phát triển NOXH một cách bền vững, không thể chỉ dựa vào nỗ lực đơn lẻ của từng đơn vị mà cần sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý trong việc chia sẻ thông tin quy hoạch và quỹ đất. Ở góc độ doanh nghiệp, những ông lớn như Kim Oanh Group đã xác định NOXH là sứ mệnh an sinh dài hạn với mục tiêu triển khai 40.000 căn hộ đến năm 2028.

Tuy nhiên, doanh nghiệp nhấn mạnh rằng NOXH cần được định vị với chất lượng nhà ở thương mại để đảm bảo giá trị sử dụng lâu dài cho người dân. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi chính sách, quy hoạch và tài chính vận hành như một bộ máy thống nhất, giúp cắt giảm các chi phí không chính thức và tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Phát triển NOXH không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là cam kết chính trị về an sinh xã hội. Việc tháo gỡ những nút thắt về lãi suất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và nhất quán trong thực thi văn bản pháp luật sẽ là đòn bẩy quan trọng nhất.

Khi các cơ chế phối hợp giữa Trung ương và địa phương thực sự nhịp nhàng, mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2030 sẽ không còn là một con số xa vời, mà trở thành những mái ấm thực thụ, góp phần ổn định đời sống và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững. Sự đồng bộ chính sách lúc này chính là nền móng vững chãi nhất để xây dựng niềm tin cho cả cộng đồng doanh nghiệp lẫn người lao động.