Không để kẽ hở pháp lý cản bước thị trường bất động sản

Yêu cầu cấp bách từ thực tiễn

Trước những bất cập phát sinh sau 3 năm đi vào thực tiễn, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được xây dựng gồm mười Chương và 61 Điều. So với quy định của luật hiện hành, dự thảo đã giảm 23 Điều, tương ứng giảm khoảng 30% tổng số Điều.

Sự tinh gọn này cho thấy, quyết tâm của cơ quan soạn thảo trong việc tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả phân cấp, phân quyền. Tuy nhiên, để bộ luật thực sự trở thành bệ đỡ vững chắc cho thị trường, việc bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành vẫn là một bài toán lớn đòi hỏi sự cân nhắc thấu đáo.

Tại Hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới đây, nhiều chuyên gia pháp lý đã chỉ ra những điểm chưa tương thích giữa dự thảo và các luật chuyên ngành khác. PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, khoản 1 Điều 6 của dự thảo quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản hiện chưa thống nhất với Luật Đầu tư năm 2025 và Luật Đất đai năm 2024.

Cụ thể, điều khoản này nghiêm cấm hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, quy định như vậy là chưa phản ánh đầy đủ hệ thống pháp lý điều chỉnh ngành. Trên thực tế, điều kiện để một bất động sản hay dự án được phép đưa vào kinh doanh không chỉ nằm trong Luật Kinh doanh bất động sản, mà còn chịu sự điều phối chặt chẽ bởi Luật Đầu tư năm 2025, Luật Đất đai năm 2024, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở.

Việc chỉ viện dẫn điều kiện của riêng bộ luật này có thể tạo ra kẽ hở pháp lý, dẫn đến cách hiểu sai lệch rằng các hành vi vi phạm điều kiện quy định tại Luật Đầu tư hay Luật Đất đai sẽ nằm ngoài phạm vi bị nghiêm cấm. Từ đó, chuyên gia đề xuất sửa đổi điều khoản này theo hướng bao quát hơn là kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đồng bộ hóa kiến tạo thị trường minh bạch

Đồng quan điểm về việc cần phải rà soát kỹ lưỡng tính thống nhất của toàn bộ dự thảo, GS.TS Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch kiêm Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, một số quy định hiện tại vẫn còn mang tính khái quát, chưa bao quát hết nội hàm rộng lớn của hoạt động kinh doanh bất động sản. Đối với quy định về phạm vi điều chỉnh tại khoản 1 Điều 1, GS.TS Trần Ngọc Đường đề xuất ban soạn thảo cần bổ sung, liệt kê cụ thể các nội dung cơ bản để điều luật trở nên rõ ràng và dễ áp dụng hơn trong thực tế.

Để hoàn thiện Chương I của Dự thảo Luật, việc đặt các quy định này lên bàn cân so sánh với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và Bộ luật Dân sự là điều tối quan trọng. Giới chuyên gia cũng lưu ý rằng luật chỉ nên dừng lại ở việc quy định các nguyên tắc và chính sách vĩ mô cơ bản, tránh luật hóa những quy định mang tính chuyên môn nghiệp vụ sâu hoặc các thủ tục hành chính vốn dễ thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo tính ổn định bền vững của văn bản pháp luật.

Đồng thời, trước làn sóng chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ, việc bổ sung các quy định về dữ liệu số, giao dịch điện tử và liên thông dữ liệu là vô cùng cần thiết để đáp ứng yêu cầu phát triển của một thị trường hiện đại. Khi các quy định tại Dự thảo Luật sửa đổi được hoàn thiện theo hướng minh bạch và đồng bộ, không chỉ cộng đồng doanh nghiệp được hưởng lợi từ môi trường kinh doanh thông thoáng, mà quyền lợi của người dân cũng được bảo vệ một cách thực chất hơn.

Một hành lang pháp lý không chồng chéo, có sự liên kết chặt chẽ và thống nhất giữa các bộ luật chính là chìa khóa để khai thông dòng chảy cho thị trường bất động sản. Quá trình sửa đổi luật lần này cần được thực hiện với một tư duy mở, đặt lợi ích chung của toàn nền kinh tế và người dân làm trọng tâm, từ đó tạo nền móng vững chắc cho sự phát triển lành mạnh của thị trường trong những chu kỳ tiếp theo.