Khi giá nhà vượt xa giấc mơ của người trẻ

Thị trường đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng giá phi mã trong 5 năm qua với việc Hà Nội dẫn đầu với mức tăng 112%, theo sau là Hải Phòng (71%), Đà Nẵng (53%) và TP HCM (42%). Sự tăng trưởng này không đi kèm với sự đa dạng hóa sản phẩm, mà ngược lại, đang diễn ra theo hướng tập trung hóa vào phân khúc cao cấp.

Vấn đề cốt lõi nằm ở cơ cấu nguồn cung, trong báo cáo của VARS chỉ ra rằng, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã sụt giảm mạnh, từ hơn 20.000 căn năm 2018 xuống còn khoảng 10.000 căn năm 2023. Tín hiệu phục hồi năm 2024 và nửa đầu 2025 mang lại hy vọng về số lượng, nhưng lại gây thất vọng về chủng loại.

Điều đáng báo động nhất chính là sự biến mất của căn hộ bình dân khi phân khúc dưới 25 triệu đồng/m², từng chiếm 35% nguồn cung năm 2019, đã hoàn toàn biến mất từ năm 2023.

Thị trường giờ đây bị chi phối bởi căn hộ có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên (chiếm trên 95% nguồn cung năm 2024). Nửa đầu năm 2025, thậm chí có tới 60% nguồn cung mới định giá trên 80 triệu đồng/m², ngay cả ở các khu vực vùng ven cũng đã chạm mốc 55 triệu đồng/m².

Sự áp đảo của căn hộ cao cấp đang đẩy mặt bằng giá căn hộ thứ cấp đi lên theo, tạo nên một vòng xoáy tăng giá không ngừng nghỉ.

Khi giá nhà ở vượt quá tốc độ tăng trưởng thu nhập, thị trường bất động sản không còn thực hiện đúng vai trò là chỗ dựa an sinh mà trở thành một gánh nặng.

Hiện tại, mức giá chung cư không chỉ vượt ngoài khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp, mà còn thách thức cả nhóm thu nhập trung bình cao. Theo các môi giới, ngay cả những khách hàng trẻ có thu nhập tốt 40-50 triệu đồng/tháng cũng phải từ bỏ ý định mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính đáng kể từ gia đình.

Điều này không chỉ gây tâm lý bất ổn, mà còn ảnh hưởng đến sự dịch chuyển lao động và sự ổn định của các đô thị lớn. Khi người dân không thể tạo lập tài sản, sức mua và sự gắn kết với nền kinh tế cũng bị suy giảm.

Sự áp đảo của phân khúc cao cấp khiến thị trường rơi vào tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, tạo ra nguy cơ đóng băng ở phân khúc trung - thấp dù nhu cầu thực tế là khổng lồ.

Hơn nữa, tốc độ tăng giá quá nhanh mà cụ thể là tại Hà Nội tăng 112% trong 5 năm tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng giá. Khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá trị thực và khả năng hấp thụ của thị trường, rủi ro vỡ bong bóng sẽ tăng theo cấp số nhân.

Một khi bong bóng vỡ, tác động tiêu cực sẽ lan rộng đến cả hệ thống ngân hàng thông qua các khoản cho vay bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản với lượng hàng tồn kho cao cấp lớn và chính người mua nhà mất mát tài sản.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và tiếp tục là động lực của nền kinh tế, thay vì gánh nặng, việc cân bằng lại cơ cấu cung là yêu cầu cấp thiết. Sự điều tiết của chính sách cần tập trung vào việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Về chính sách quỹ đất, Nhà nước cần có cơ chế ưu tiên, thậm chí bắt buộc, dành quỹ đất sạch và thủ tục nhanh gọn cho các dự án nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Các chính sách về tín dụng ưu đãi, giảm thuế, và đơn giản hóa quy trình cấp phép nên được áp dụng mạnh mẽ hơn cho các chủ đầu tư phát triển phân khúc bình dân, thay vì chỉ tập trung vào cao cấp.

Cần có sự can thiệp để hạ nhiệt kỳ vọng giá trên thị trường, tránh việc các chủ đầu tư dựa vào yếu tố khan hiếm nguồn cung để liên tục đẩy giá các dự án mới lên cao.

Nếu xu hướng phát triển chỉ nghiêng về cao cấp, thị trường sẽ không thể duy trì sự bền vững và sẽ ngày càng xa rời mục tiêu an sinh xã hội. Việc lấy lại cân bằng không chỉ là giải cứu giấc mơ an cư của người dân, mà còn là củng cố nền móng ổn định cho toàn bộ nền kinh tế.