Khát vọng nhà ở trước lằn ranh thu nhập trung bình

Nghịch lý giá nhà và thu nhập

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc rượt đuổi không cân sức giữa giá nhà và thu nhập của người lao động. Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, giá các loại hình từ căn hộ đến đất nền liên tục leo thang với mức tăng bình quân 10% đến 15% mỗi năm, có thời điểm đột biến lên tới 30%.

Cú sốc thực sự đến vào năm 2025 khi giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn TP. HCM lên tới 111 triệu đồng/m2. Những con số này đang dần đẩy giấc mơ sở hữu nhà của đa số người dân vào thế kẹt, khi nguồn cung thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở giá bình dân ngày càng khan hiếm.

Bài toán tài chính cá nhân hiện nay đang trở nên hóc búa hơn bao giờ hết. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting, chỉ ra rằng khả năng mua nhà phụ thuộc vào ba biến số chính là thu nhập thực tế, tỷ lệ vay vốn và lãi suất ngân hàng. Với một người độc thân có thu nhập trung bình khoảng 21 đến 25 triệu đồng mỗi tháng, sau khi trừ chi phí sinh hoạt, số tiền tối đa có thể dành để trả nợ ngân hàng chỉ khoảng 8 đến 10 triệu đồng. Nếu vay trong 30 năm với lãi suất 7% mỗi năm, khoản vay khả thi chỉ dao động từ 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng.

Cộng thêm vốn tự có khoảng 30%, tổng giá trị căn hộ mà người độc thân có thể mua chỉ nằm trong khoảng 1,3 đến 1,7 tỷ đồng. Với diện tích tối thiểu 35 m2, mức giá tương ứng chỉ từ 32 đến 47 triệu đồng/m2.

Đối với quy mô hộ gia đình có thu nhập từ 33 đến 50 triệu đồng mỗi tháng, khả năng chi trả có thể nhỉnh hơn, tiếp cận được căn hộ từ 2 đến 3 tỷ đồng, tương đương mức giá 38 đến 58 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 50 m2.

Những con số này cho thấy một thực tế phũ phàng: mức giá phù hợp nhất với đại chúng là dưới 60 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với mặt bằng giá sơ cấp hiện tại ở các lõi đô thị.

Khát vọng nhà ở thương mại giá phù hợp

Trước thực trạng phân khúc nhà ở xã hội có những tiêu chuẩn khắt khe và nhà ở cao cấp thì quá tầm với, nhóm thu nhập trung bình đang trở thành đối tượng bị bỏ trống trên thị trường.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, nhóm người độc thân thu nhập 21 đến 30 triệu đồng và hộ gia đình thu nhập 40 đến 50 triệu đồng là lực lượng nòng cốt của đô thị nhưng lại đang đứng ngoài cuộc chơi nhà ở. Để giải quyết nút thắt này, một khung giá nhà ở từ 30 đến 70 triệu đồng/m2 được đề xuất xem là ngưỡng phù hợp để triển khai các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa khung giá này, không chỉ cần nỗ lực của doanh nghiệp mà còn cần những đòn bẩy chính sách mạnh mẽ. Hiệp hội đã kiến nghị áp dụng cơ chế tín dụng ưu đãi với lãi suất từ 6% đến 7% mỗi năm trong dài hạn từ 10 đến 12 năm dành riêng cho phân khúc này. Các chuyên gia kỳ vọng rằng, nếu cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được thông qua, thị trường sẽ đón nhận một làn sóng nguồn cung mới, lấp đầy khoảng trống phân khúc và tạo ra sự cân bằng cung cầu bền vững hơn.

Việc kéo giá nhà về gần với giá trị thực của thu nhập không chỉ là câu chuyện an cư lạc nghiệp của cá nhân, mà còn là yếu tố then chốt để đảm bảo an sinh xã hội và thúc đẩy kinh tế đô thị phát triển ổn định.

Khi người lao động không còn phải dành quá nhiều tâm sức và nguồn lực cho việc trả nợ nhà ở quá tầm, họ sẽ có điều kiện để tái đầu tư vào giáo dục, sức khỏe và tiêu dùng, tạo ra động lực tăng trưởng mới.

Một thị trường bất động sản lành mạnh phải là thị trường mà ở đó, những người làm ra của cải cho xã hội có thể tìm thấy một mái ấm phù hợp với túi tiền của chính mình.