HoREA đề xuất nới điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Hiệp hội đồng thời đề xuất siết điều kiện cư trú, tăng cường xác minh hồ sơ và ứng dụng dữ liệu số để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách.

Đề xuất tính đủ chi phí khi bán lại nhà ở xã hội

Các kiến nghị được HoREA gửi tại Văn bản số 147/2026/CV-HoREA, tập trung vào điểm e khoản 1 Điều 68 và các quy định về điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội. Theo Hiệp hội, việc kiểm soát đối tượng thụ hưởng cần được thực hiện chặt chẽ ngay từ khâu xét duyệt, thay vì tiếp tục hạn chế quyền chuyển nhượng sau khi người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đối với trường hợp bán lại trong thời hạn 5 năm, dự thảo quy định người mua chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá gốc ghi trong hợp đồng. HoREA cho rằng cách tính này chưa phản ánh đầy đủ các khoản chi phí mà người mua đã bỏ ra trong quá trình sở hữu nhà.

Thực tế, người mua có thể phải thanh toán lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối ứng, phí bảo trì 2%, lệ phí trước bạ và các khoản chi phí liên quan. Nếu khi chuyển nhượng chỉ được thu về giá gốc hợp đồng, người bán có nguy cơ chịu thiệt về tài chính dù đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

HoREA đề xuất giá bán lại trong thời hạn 5 năm được tính trên cơ sở giá gốc hợp đồng cộng chi phí lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối ứng và phần trượt giá CPI hằng năm. Với khoản vốn đối ứng, Hiệp hội kiến nghị tính trên số tiền người mua đã nộp ở đợt đầu, tối đa 30% giá trị hợp đồng, theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại nhà nước.

Theo HoREA, cách tính này giúp phản ánh sát hơn chi phí thực tế của người mua, đồng thời hạn chế tình trạng giao dịch ngoài hợp đồng, bán chênh giá và thất thu thuế. Khi giá chuyển nhượng được xác định minh bạch, các khoản thu nhập phát sinh cũng có cơ sở để thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Đối với nhà ở xã hội đã được thanh toán đủ tiền và qua thời hạn 5 năm, HoREA đề xuất cho phép người mua, thuê mua được bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế thị trường cho mọi đối tượng có nhu cầu.

Hiệp hội cho rằng quy định này cần bảo đảm quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng, người mua cần được thực hiện quyền sở hữu theo quy định, thay vì tiếp tục bị giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng

HoREA cũng đề nghị mọi trường hợp bán lại nhà ở xã hội, gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư, đều phải nộp tiền sử dụng đất. Hiệp hội lựa chọn phương án này nhằm bảo đảm sự bình đẳng giữa các loại hình nhà ở và tạo nguồn lực tái tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong tương lai.

Theo phân tích của HoREA, nếu chỉ yêu cầu nhà ở riêng lẻ nộp tiền sử dụng đất trong khi căn hộ chung cư được miễn, chính sách có thể tạo ra sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính giữa những người cùng thụ hưởng ưu đãi. Việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng theo cơ chế thị trường được kỳ vọng góp phần bổ sung nguồn lực cho các chương trình nhà ở xã hội tiếp theo.

Siết điều kiện đầu vào, tránh trục lợi chính sách

Bên cạnh việc điều chỉnh quy định chuyển nhượng, HoREA đề xuất bổ sung điều kiện cư trú đối với người đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể, người đăng ký cần có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp chưa có thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên.

Hiệp hội kiến nghị giao Công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú để tăng tính chính xác trong quá trình xét duyệt. Sau khi nhận nhà, người mua, thuê mua cần đăng ký thường trú tại chính căn nhà ở xã hội đã được thụ hưởng. Quy định này nhằm bảo đảm nhà ở được sử dụng đúng mục đích, ưu tiên người có nhu cầu sinh sống thực tế tại địa phương.

HoREA cũng đề xuất khai thác Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, mã định danh VNeID, dữ liệu lớn về đất đai và trí tuệ nhân tạo (AI) để kiểm soát nguyên tắc mỗi cá nhân chỉ được hưởng chính sách nhà ở xã hội một lần trong đời. Việc số hóa dữ liệu có thể hỗ trợ đối chiếu thông tin, hạn chế tình trạng kê khai không trung thực hoặc một người đứng tên đăng ký tại nhiều dự án.

Đối với các trường hợp gian dối hồ sơ, bán chui, cho thuê lại hoặc không sử dụng nhà để ở thực tế, Hiệp hội đề nghị cơ quan chức năng xử lý nghiêm, kể cả thu hồi và cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.

Những kiến nghị này xuất phát từ yêu cầu cân bằng giữa hai mục tiêu bảo đảm quyền lợi của người mua nhà và ngăn chặn việc lợi dụng chính sách ưu đãi. Theo HoREA, kiểm soát chặt đối tượng ngay từ đầu sẽ hiệu quả hơn việc duy trì các rào cản chuyển nhượng kéo dài sau khi người dân đã mua nhà hợp pháp.

Dự thảo quy định chuyển nhượng cũng đặt ra những vấn đề đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. HoREA và một số doanh nghiệp nhận định, nếu người mua tiếp tục bị hạn chế quyền chuyển nhượng sau 5 năm và chỉ được bán theo giá gốc, sức mua có thể suy giảm. Người dân có thể cân nhắc lại quyết định đăng ký mua, thuê mua, khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiêu thụ sản phẩm và thu hồi vốn.

Một dự án nhà ở xã hội thường có cơ cấu khoảng 80% sản phẩm để bán hoặc cho thuê mua, 20% dành cho thuê. Vì vậy, khi nhu cầu mua và thuê mua suy giảm, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, phương án huy động vốn và tiến độ đầu tư. Các đối tác nước ngoài quan tâm đến lĩnh vực này cũng có thể trì hoãn thảo luận hợp tác để chờ quy định pháp luật chính thức.

Tác động có thể lan tới mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030. Theo số liệu được HoREA tổng hợp, nhu cầu mua và thuê mua chiếm trên 80%, trong khi nhu cầu thuê khoảng 20%. Nếu chính sách làm giảm động lực mua nhà, khả năng thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư có thể bị ảnh hưởng.

Tại các phiên góp ý dự thảo, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cũng lưu ý việc xây dựng quá nhiều khái niệm và nhóm nhà ở có thể dẫn đến chồng lấn chính sách, gia tăng chi phí tuân thủ. Ông đề xuất tập trung hệ thống chính sách vào ba trụ cột gồm phát triển nhà ở, hỗ trợ nhà ở và quản lý nhà ở. Trong khi đó, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt đối tượng thụ hưởng, minh bạch quy trình xét duyệt và ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách.

Các ý kiến cho thấy việc sửa đổi quy định về nhà ở xã hội cần giải quyết đồng thời quyền lợi của người mua, nghĩa vụ tài chính và cơ chế kiểm soát đối tượng thụ hưởng. Đây là những nội dung cần được cơ quan soạn thảo xem xét để chính sách nhà ở xã hội vừa bảo đảm đúng đối tượng, vừa duy trì sức hấp dẫn đối với người dân và doanh nghiệp đầu tư.