Gần 1.500 doanh nghiệp bất động sản giải thể, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Dù lượng doanh nghiệp thành lập mới vẫn duy trì đà tăng, diễn biến này cho thấy áp lực về chi phí vốn, thanh khoản và niềm tin thị trường vẫn chưa được giải tỏa hoàn toàn.

Doanh nghiệp bất động sản rời thị trường tăng gấp đôi

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước (hơn 660 doanh nghiệp). Bình quân mỗi tháng có khoảng 243 doanh nghiệp rời khỏi thị trường.

Ở chiều ngược lại, gần 3.200 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới, tăng 23% so với cùng kỳ năm 2025. Đồng thời, có hơn 2.400 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, song con số này vẫn giảm 12% so với cùng kỳ.

Những số liệu trên phản ánh bức tranh phân hóa rõ nét của thị trường. Trong khi dòng vốn mới vẫn tiếp tục gia nhập lĩnh vực bất động sản, nhiều doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc năng lực tài chính hạn chế không còn đủ khả năng duy trì hoạt động.

Sự gia tăng số doanh nghiệp giải thể diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường tiếp tục suy giảm. Theo CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 5.800 căn hộ giao dịch thành công, tương đương khoảng 68% lượng hàng mở bán mới.

Mặc dù tỷ lệ hấp thụ này tương đương quý I, nhưng đã giảm đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi lượng giao dịch thường xuyên đạt trên 90% nguồn cung, thậm chí có thời điểm số căn bán được còn vượt lượng sản phẩm mở bán trong kỳ.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu nhưng quyết định đầu tư đang thận trọng hơn, đặc biệt đối với các sản phẩm phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao khiến người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng cân đối dòng tiền cũng như thời điểm xuống tiền, thay vì quyết định nhanh như giai đoạn lãi suất thấp.

Quy hoạch, pháp lý và tín dụng tiếp tục chi phối tâm lý thị trường

Bên cạnh áp lực từ chi phí vốn, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 còn chịu tác động đồng thời từ yếu tố quy hoạch, pháp lý và khả năng tiếp cận tín dụng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các khu vực nằm trong diện rà soát hoặc điều chỉnh quy hoạch thường khiến nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền. Nguyên nhân là lo ngại về khả năng bị thu hồi đất, điều chỉnh mục đích sử dụng hoặc thay đổi định hướng phát triển, từ đó ảnh hưởng đến giá trị và hiệu quả khai thác tài sản trong tương lai.

Không chỉ kéo dài thời gian giao dịch và khiến giá bán khó đạt kỳ vọng, các bất động sản thuộc khu vực quy hoạch còn gặp nhiều khó khăn hơn trong tiếp cận tín dụng khi các tổ chức tín dụng tăng cường thẩm định rủi ro đối với tài sản bảo đảm. Trong bối cảnh Hà Nội và nhiều địa phương đang rà soát, điều chỉnh quy hoạch phát triển đô thị theo mô hình mới, xu hướng quan sát thay vì xuống tiền ngay xuất hiện rõ hơn ở cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Ở góc độ pháp lý, một trong những vấn đề từng tác động mạnh đến tâm lý thị trường là đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở. Trong thời gian lấy ý kiến, đề xuất này đã làm dấy lên nhiều băn khoăn khi quyền sở hữu căn hộ có nguy cơ gắn với niên hạn công trình thay vì được xác lập lâu dài như trước. Với phần lớn người dân, căn hộ không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản tích lũy có giá trị lớn và là tài sản bảo đảm trong các giao dịch tín dụng, vì vậy những thay đổi liên quan đến quyền sở hữu đã tác động trực tiếp đến tâm lý của người mua.

Việc Bộ Xây dựng sau đó rút đề xuất này khỏi dự thảo Luật Nhà ở được xem là tín hiệu tích cực, góp phần ổn định tâm lý thị trường và củng cố niềm tin đối với phân khúc căn hộ. Theo phương án hiện nay, thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình; khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, việc cải tạo, xây dựng lại sẽ được thực hiện theo quy định, đồng thời bảo đảm quyền lợi tái định cư hoặc bồi thường của người dân. Đây được đánh giá là cách tiếp cận hài hòa hơn giữa yêu cầu quản lý an toàn công trình và bảo vệ quyền tài sản của người sở hữu.

Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt với những áp lực mới khi cơ chế bảng giá đất hằng năm bắt đầu được áp dụng từ năm 2026. Chi phí sử dụng đất gia tăng khiến tổng mức đầu tư của nhiều dự án tăng lên, kéo theo áp lực đối với giá bán và khả năng hấp thụ của thị trường. Trong điều kiện mặt bằng lãi suất chưa giảm mạnh và tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát, cả chủ đầu tư lẫn người mua đều có xu hướng thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường phục hồi bền vững hơn trong thời gian tới, cần tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, công khai thông tin quy hoạch, cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp và người mua nhà, đồng thời duy trì sự ổn định của chính sách nhằm củng cố niềm tin đối với thị trường. Trong chu kỳ phát triển mới, tính minh bạch của pháp lý và năng lực thực thi của doanh nghiệp sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn cũng như tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản.