Doanh nghiệp bất động sản thay đổi cấu trúc tài chính để thích nghi thị trường

Áp lực kép từ tín dụng, mặt bằng lãi suất vay mua nhà

Theo đánh giá từ VIS Rating, dù nguồn cung mới tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM dự kiến tăng 22% nhờ hành lang pháp lý cải thiện, nhưng áp lực lên sức cầu lại đang tăng lên rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ được dự báo giảm xuống mức 95%, thấp hơn đáng kể so với con số 106% của năm 2024. Tâm lý thận trọng bao trùm lên những quyết định của người mua nhà khi giá bán tại các đô thị lớn vẫn tiếp tục đà tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 được kỳ vọng sẽ cao hơn khoảng 3 - 4% so với giai đoạn trước. Số liệu từ Viện nghiên cứu DXS-FERI cho thấy mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang duy trì ở mức rất cao, phổ biến từ 12% đến 14%/năm, cá biệt có những khoản vay thả nổi lên tới 15% - 16%/năm.

Chi phí vốn đắt đỏ này đã trực tiếp đánh vào túi tiền của khách hàng, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư hoặc người mua ở thực sử dụng đòn bẩy tài chính. Sự thay đổi này thúc đẩy một cuộc chuyển dịch tất yếu: các chủ đầu tư phải chuyển hướng sang phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội để tìm kiếm thanh khoản.

Bên cạnh áp lực từ phía người mua, bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với cánh cửa tín dụng ngân hàng hẹp dần. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi tín hiệu kiềm chế đà tăng của tín dụng bất động sản ở mức 15%, tương đương với tăng trưởng chung của toàn hệ thống.

Việc thắt chặt khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng buộc các doanh nghiệp phải nhìn nhận lại chiến lược tài chính của mình. Thay vì phụ thuộc vào dòng vốn từ các ngân hàng thương mại, các chủ đầu tư đang đẩy mạnh huy động qua thị trường trái phiếu và thị trường vốn để giải quyết bài toán nguồn tiền cho các dự án dở dang và đại dự án mới.

Thị trường trái phiếu, động lực từ hạ tầng trung hạn

Trong bối cảnh dòng vốn truyền thống bị thu hẹp, thị trường trái phiếu nổi lên như một kênh tiếp sức quan trọng cho các doanh nghiệp địa ốc. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đã đạt mốc 129.000 tỷ đồng trong năm 2025 và được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ trong năm 2026.

Một trong những động lực chính là nhu cầu tái cấp vốn tăng cao khi có tới 99.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong năm nay, tăng 74% so với cùng kỳ. Điều này tạo ra một vòng xoáy huy động mới, nơi các doanh nghiệp uy tín bắt đầu tận dụng tối đa kênh thị trường nợ để duy trì dòng tiền và triển khai quỹ đất.

Song song với trái phiếu, thị trường chứng khoán và hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) cũng hứa hẹn mang lại những luồng sinh khí mới. Việc nâng hạng thị trường và tâm lý tích cực từ các nhà đầu tư quốc tế giúp các doanh nghiệp có nền tảng quản trị tốt dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ngoại.

Đồng thời, sự minh bạch hóa thông tin từ việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và mã định danh bất động sản đã giúp thị trường loại bỏ dần các hoạt động đầu cơ, hướng dòng tiền vào những giá trị thực và các dự án có tính pháp lý chuẩn chỉnh.

Nhìn vào bức tranh trung và dài hạn, động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản còn đến từ những kế hoạch đầu tư công khổng lồ. Với tổng mức vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng, gấp 2,7 lần giai đoạn trước, hệ thống hạ tầng giao thông như cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai và đường sắt cao tốc sẽ tạo ra những cực tăng trưởng mới. Đây là cơ sở để các doanh nghiệp bất động sản tự tin hơn vào triển vọng dài hạn, bất chấp những khó khăn về vốn trước mắt.

Tuy nhiên, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng đưa ra cảnh báo rằng sự thận trọng vẫn là yếu tố ưu tiên. Nếu áp lực lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, dòng tiền xã hội sẽ ưu tiên các kênh tài sản có tính thanh khoản cao và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất kéo dài.

Do đó, lời giải cho các chủ đầu tư trong giai đoạn này không chỉ dừng lại ở việc xoay xở nguồn vốn, mà còn là việc cấu trúc lại sản phẩm sao cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường, đồng thời tận dụng tối đa các chính sách hỗ trợ hạ tầng để gia tăng giá trị cho dự án.