Tại phiên thảo luận ngày 30/10, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất bổ sung quy định cấm thao túng thị trường bất động sản, kiểm soát chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và tăng trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư. Các kiến nghị tập trung vào việc hạn chế đầu cơ, bảo vệ người mua nhà và tháo gỡ dự án đình trệ.
Siết giao dịch, bảo vệ quyền lợi người mua nhà
Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 30/10/2026, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng cần kiểm soát chặt hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc mua bán qua nhiều tầng nấc trung gian đang tạo điều kiện cho hoạt động lướt sóng, đẩy giá nhà và làm tăng chi phí giao dịch.
Các đại biểu đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào danh mục hành vi bị nghiêm cấm tại Điều 5 của dự thảo luật, đồng thời xây dựng cơ chế nhận diện, giám sát và xử lý vi phạm.
Một giải pháp được đề xuất là hạn chế hoặc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Đại biểu cũng kiến nghị nghiên cứu lộ trình chỉ cho phép bán nhà khi công trình đã hoàn thành xây dựng.
Quang cảnh phiên họp. Ảnh: quochoi.vn
Dự thảo luật quy định mức tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh. Các khoản tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên cũng cần được quản lý theo bản chất giao dịch để ngăn tình trạng huy động vốn trái quy định.
Về bảo lãnh ngân hàng, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị chuyển sang cơ chế bảo lãnh mặc định. Người mua chỉ được từ chối bảo lãnh bằng văn bản riêng sau khi được giải thích đầy đủ về quyền lợi và rủi ro.
Trường hợp không áp dụng bảo lãnh, dòng tiền thanh toán phải được giám sát theo tiến độ và khối lượng thi công thực tế. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư huy động tiền của người mua nhưng sử dụng vốn không đúng tiến độ dự án.
Đối với tỷ lệ thanh toán, đại biểu đề xuất giảm mức thu khi bàn giao nhà từ 95% xuống tối đa 70%. Khoản 30% còn lại được thanh toán khi người mua nhận nhà kèm giấy chứng nhận.
Giải trình về nội dung này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận sẽ được gửi tại ngân hàng bảo lãnh. Chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, xây dựng, nghiệm thu, bàn giao và thủ tục cấp giấy chứng nhận mới được nhận khoản tiền này.
Dự thảo cũng siết điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư. Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% theo giá trị dự án. Cơ quan có thẩm quyền tại địa phương phải kiểm tra điều kiện này ngay từ khâu giao dự án.
Tháo gỡ dự án đình trệ, quản lý giao dịch bằng dữ liệu số
Nhiều dự án bất động sản đã triển khai hợp pháp nhưng phải đình trệ do chủ đầu tư mất khả năng tài chính, chưa hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Việc yêu cầu chủ đầu tư cũ hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng khiến một số dự án tiếp tục bị ách tắc.
Quang cảnh Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình, làm rõ một số nội dung đại biểu Quốc hội nêu. Ảnh: quochoi.vn
Đại biểu đề xuất cho phép chuyển nhượng có điều kiện đối với dự án đủ cơ sở pháp lý để tiếp tục triển khai và không thuộc diện bị thu hồi đất.
Theo phương án được nêu, nhà đầu tư mới phải chứng minh năng lực tài chính và nộp trực tiếp các khoản nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng của dự án vào ngân sách nhà nước theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với thời điểm hoàn tất chuyển nhượng.
Cơ chế này nhằm đưa dự án trở lại triển khai, thu đúng nghĩa vụ ngân sách và hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai. Việc chuyển nhượng không đồng nghĩa với xóa bỏ các sai phạm đã phát sinh trước đó.
Về quản lý thị trường, dự thảo luật định hướng xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu tập trung, kết nối với dữ liệu đất đai, thuế, dân cư và mã định danh điện tử.
Mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng phải được cập nhật lên hệ thống để kiểm soát tình trạng pháp lý, hạn chế giao dịch trùng lặp và mua bán qua nhiều tầng nấc. Dữ liệu cũng phục vụ theo dõi biến động giá, nguồn cung, lượng tồn kho, dư nợ tín dụng và tương quan giữa giá nhà với thu nhập của người dân.
Theo số liệu được cung cấp tại phiên thảo luận, tính đến ngày 30/7, hệ thống đã tạo 12.200 tài khoản, ghi nhận 66.302 giao dịch, 816 dự án và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên lưu ý mã định danh điện tử phải phục vụ minh bạch hóa thị trường, không trở thành thủ tục chấp thuận gây đình trệ các giao dịch hợp pháp của người dân.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh ghi nhận các ý kiến của đại biểu Quốc hội và cho biết sẽ tiếp tục phối hợp hoàn thiện dự thảo luật, tập trung vào cơ chế kiểm soát giao dịch, bảo vệ người mua nhà, tháo gỡ dự án đình trệ và ứng dụng cơ sở dữ liệu số trong quản lý thị trường.
Hoàn thiện khung pháp lý về thế chấp, giao dịch điện tử, quản lý cho thuê ngắn hạn được kỳ vọng khơi thông và giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch.
Thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với một tâm thế hoàn toàn mới khi Ngân hàng Nhà nước chính thức đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 15%.
Tính đến cuối tháng 11/2025, dư nợ cho vay bất động sản lên tới khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, chiếm gần 25% tổng dư nợ. Đáng chú ý, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tới 44,2% dư nợ.
