Cuộc đua tiếp sức tài chính của doanh nghiệp bất động sản

Khi chủ đầu tư chấp nhận chia sẻ biên lợi nhuận

Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2026 đang chứng kiến một thực tế đầy thách thức: nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, nhưng rào cản từ chi phí vốn vay đang khiến nhiều khách hàng chùn bước. Để phá vỡ tảng băng này, các doanh nghiệp không còn đơn thuần bán những mét vuông gạch đá mà chuyển sang bán giải pháp tài chính. Đây là một bước đi chiến lược, nơi chủ đầu tư chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận để đồng hành cùng người mua trong giai đoạn đầu đầy khó khăn.

Điển hình cho xu hướng này là Phú Đông Group với cam kết lãi suất cố định chỉ 6,5% mỗi năm trong vòng 5 năm. Đây là một con số gây kinh ngạc nếu đặt cạnh mặt bằng lãi suất của nhóm ngân hàng quốc doanh hiện đang ở mức 9-10% cho các gói cố định ngắn hạn. Việc đưa ra một mức lãi suất ổn định trong nửa thập kỷ giúp người mua nhà gạt bỏ được nỗi lo biến động thị trường, giúp họ chủ động hoàn toàn trong kế hoạch tài chính dài hạn của gia đình.

Tương tự, các ông lớn như Nam Long Group hay SeaHoldings cũng đang triển khai những mô hình hỗ trợ linh hoạt. Nam Long liên kết với các ngân hàng đối tác để cung cấp gói vay lãi suất tối đa 9% mỗi năm cho 12-18 tháng đầu.

Trong khi đó, SeaHoldings lại chọn cách giảm áp lực vốn tự có ban đầu khi khách hàng chỉ cần thanh toán 20% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, phần còn lại được hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc lên đến 2 năm.

Những con số này không chỉ là công cụ tiếp thị mà là sự tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền, giúp người mua có thêm thời gian tích lũy trước khi thực sự bước vào giai đoạn trả nợ định kỳ.

Áp lực kép và bài toán sức bền tài chính

Tuy nhiên, đằng sau những con số ưu đãi hấp dẫn là một thực trạng đầy áp lực đối với cả doanh nghiệp lẫn người vay. Theo dữ liệu từ các tổ chức tín dụng tính đến cuối tháng 2, mức lãi suất thả nổi tại khối ngân hàng thương mại cổ phần sau thời gian ưu đãi có thể vọt lên ngưỡng 13-16%. Đây chính là điểm thắt nút khiến thanh khoản thị trường có xu hướng chậm lại, đặc biệt là ở những khu vực từng tăng trưởng nóng.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, chia sẻ rằng việc duy trì các chương trình này thực chất là một sự chia sẻ tài chính đáng kể. Doanh nghiệp phải trích lợi nhuận để bù lỗ lãi suất, tạo ra áp lực lớn lên dòng tiền của chính dự án. Nhưng nếu không làm vậy, sức mua sẽ bị đóng băng. Đây là cuộc chơi của những đơn vị có tiềm lực tài chính vững mạnh và khả năng quản trị rủi ro tốt.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng tâm lý nhà đầu tư đang có sự phân hóa rõ rệt. Những người mua nhà lần đầu hoặc các hộ gia đình trẻ đang có xu hướng trì hoãn kế hoạch, chấp nhận tiếp tục thuê nhà để tích lũy thêm. Một bộ phận khác chọn cách dịch chuyển ra các vùng ven, nơi giá sản phẩm thấp hơn khoảng 30% so với khu vực nội đô để giảm bớt gánh nặng nợ vay.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra cảnh báo quan trọng: giai đoạn 2027-2028 sẽ là phép thử quan trọng đối với sức chịu đựng của thị trường. Những khoản vay ký trong giai đoạn 2024-2025 sẽ hết thời gian ân hạn và bước vào kỳ trả lãi thả nổi. Nếu lãi suất không hạ nhiệt, kịch bản xáo trộn kế hoạch tài chính của hàng nghìn hộ gia đình là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Vì vậy, bên cạnh các gói hỗ trợ lãi suất, việc gia tăng mức chiết khấu trực tiếp như cách Đại Phúc Group áp dụng mức giảm tới 30% tại Vạn Phúc City, hay các gói quà tặng từ Bcons, Pi Group, Khang Điền, An Phong đang trở thành phao cứu sinh cho thanh khoản.

Người mua lúc này cần sự tỉnh táo để nhìn vào bức tranh dài hạn, không chỉ dừng lại ở những ưu đãi ngắn hạn mà phải tính toán đến khả năng chi trả khi lãi suất quay về mức thực tế của thị trường.

Sự bắt tay giữa ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc lúc này không chỉ đơn thuần là kích cầu mua bán, mà là nỗ lực giữ cho thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng hoàn toàn. Một hệ sinh thái bất động sản bền vững chỉ có thể hình thành khi người mua cảm thấy an toàn về mặt tài chính và doanh nghiệp minh bạch trong mọi cam kết hỗ trợ.