Bước ngoặt tư duy khai thác giá trị bất động sản

Chấm dứt kỷ nguyên đầu cơ

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang ghi nhận những nhịp điều chỉnh rõ nét về mặt thanh khoản khi tâm lý khách hàng có sự chuyển biến căn bản. Số liệu báo cáo thực tế cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong giai đoạn này chỉ đạt khoảng 50% đến 60%, sụt giảm mạnh so với mức đỉnh trên 80% ghi nhận vào năm 2025. Tuy nhiên, giới phân tích nhìn nhận sự sụt giảm này không đồng nghĩa với việc dòng tiền rút khỏi thị trường mà là minh chứng cho thấy người mua đang trở nên thận trọng, chọn lọc hơn trước khi xuống tiền.

Đánh giá về xu hướng này, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định sự minh bạch ngày càng cao của thông tin quy hoạch, nguồn cung và tiến độ hạ tầng đã làm thay đổi hoàn toàn hành vi của nhà đầu tư. Nếu như trước đây, làn sóng mua đón đầu quy hoạch tương lai diễn ra rầm rộ thì hiện nay, dòng tiền chỉ tập trung vào khả năng khai thác thực tế của sản phẩm. Thị trường chính thức dịch chuyển mạnh mẽ từ tư duy mua để chờ tăng giá sang mua để khai thác giá trị.

Chính sự thay đổi trong tư duy lựa chọn tài sản đang tạo ra một quá trình phân hóa và sàng lọc khốc liệt. Những dự án sở hữu vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận lợi, quy hoạch đồng bộ, có khả năng hình thành cộng đồng dân cư nhanh chóng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì sức hút lớn với tỷ lệ hấp thụ đạt mức tích cực từ 70% đến 80%. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá ảo hoặc cần thời gian quá dài để hình thành nhu cầu sử dụng thực tế đang phải đối mặt với áp lực thanh khoản rất lớn.

Mô hình đô thị hiện đại và động lực phát triển dài hạn

Đi sâu vào bản chất của làn sóng dịch chuyển đô thị, xu hướng phát triển gắn liền với mô hình TOD (phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) và các trung tâm kinh tế, thương mại mới đang được xem là hướng đi tất yếu tại các thành phố lớn như Hà Nội. Việc Nhà nước dành nguồn lực đáng kể để tái cấu trúc quy hoạch và hạ tầng giao thông liên vùng sẽ biến các khu vực hưởng lợi từ hệ thống giao thông công cộng thành các trung tâm dân cư sầm uất trong tương lai.

Tuy nhiên, thành công của một đại đô thị mới không chỉ nằm ở những con đường hay tuyến tàu điện, mà phụ thuộc hoàn toàn vào mức độ đồng bộ giữa nơi ở, việc làm, giáo dục, y tế và các tiện ích xã hội đi kèm. Khi các điều kiện này được hoàn thiện đồng bộ, các đô thị vệ tinh mới có thể thực hiện tốt sứ mệnh giảm áp lực quá tải cho khu vực lõi lịch sử, đồng thời kiến tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường địa ốc.

Dự báo về bức tranh thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, các chuyên gia cho rằng xu hướng phân hóa sẽ ngày càng sâu sắc. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất được dự báo duy trì sự ổn định trong 6 tháng cuối năm, nhu cầu tích sản của người dân vẫn rất lớn nhưng bản chất đã thay đổi. Thay vì chạy theo các khoản lợi nhuận ngắn hạn, ưu tiên hàng đầu của dòng tiền lúc này là những tài sản có khả năng giữ giá tốt, thanh khoản cao và khai thác được dòng tiền ngay lập tức.

Trong trung và dài hạn, các siêu dự án hạ tầng cùng định hướng không gian đô thị mới, đặc biệt tại khu vực phía Đông Hà Nội và dọc hành lang sông Hồng, sẽ kích hoạt làn sóng dịch chuyển dân cư mạnh mẽ, trở thành bệ đỡ vững chắc thúc đẩy giao dịch toàn thị trường cho cả giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027.