Bất động sản 2027: Áp lực tái cơ cấu trước chu kỳ mới

Trong bối cảnh đó, hạ tầng giao thông, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nhu cầu khai thác bất động sản thực chất được kỳ vọng duy trì động lực cho một số phân khúc. Doanh nghiệp cần chủ động cơ cấu lại tài sản, kiểm soát chi phí và lựa chọn hướng phát triển phù hợp với sức cầu của thị trường.

Pháp lý, lãi suất và khả năng chi trả tạo sức ép lên thị trường

Những vấn đề này được thảo luận tại chương trình “Tọa đàm: Phân tích thị trường bất động sản 2027” do Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam (VREC) và Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức ngày 8/10/2026. Sự kiện thu hút hơn 200 khách mời, gồm đại diện các cơ quan hoạch định chính sách, doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, chuyên gia cùng các đơn vị nghiên cứu, đào tạo.

Chương trình đồng thời đánh dấu 8 năm thành lập VREC và HREC, hướng tới kỷ niệm 22 năm Ngày Doanh nhân Việt Nam 13/10, tạo diễn đàn để cộng đồng doanh nghiệp trao đổi về những yếu tố có thể định hình thị trường trong giai đoạn tiếp theo.

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch VREC và HREC, thị trường bất động sản đang chịu tác động sâu sắc từ những thay đổi về chính sách và các rào cản pháp lý. Mặc dù nhiều nỗ lực tháo gỡ đã được triển khai, tiến trình xử lý thủ tục tại một số dự án vẫn thiếu tính đồng bộ, khiến nguồn cung dự án mới tiếp tục khan hiếm.

Những điều chỉnh liên quan đến khung giá đất và quy định về niên hạn sử dụng chung cư cũng tác động đến tâm lý nhà đầu tư, phương án phát triển dự án và cơ cấu chi phí của doanh nghiệp. Khi các yếu tố pháp lý chưa được xử lý thông suốt, doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc xác định chi phí đầu tư, xây dựng kế hoạch kinh doanh và lựa chọn thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo các ý kiến tại tọa đàm, thị trường năm 2027 sẽ tiếp tục chịu sức ép từ ba vấn đề chính, gồm: lãi suất, giá nhà vượt quá thu nhập của phần lớn người mua và những quy định mới liên quan đến niên hạn sử dụng chung cư. Các yếu tố này tác động đồng thời đến chi phí vốn của doanh nghiệp, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và thanh khoản thị trường.

Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí huy động vốn và khả năng trả nợ của cả doanh nghiệp lẫn khách hàng. Trong khi đó, giá nhà vượt khả năng chi trả khiến nhu cầu thực khó chuyển thành giao dịch, đặc biệt khi người mua phải cân đối khoản vay dài hạn với thu nhập hiện tại. Nếu sức mua phục hồi chậm, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với áp lực dòng tiền, hàng tồn kho và chi phí duy trì dự án.

Trong bối cảnh đó, tái cơ cấu tài sản trở thành yêu cầu quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Việc rà soát danh mục đầu tư, ưu tiên dự án có khả năng triển khai và khai thác hiệu quả, kiểm soát nghĩa vụ tài chính sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trước những biến động của thị trường. Chiến lược phát triển cần gắn với nhu cầu thực tế, năng lực tài chính và khả năng tạo dòng tiền thay vì phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản.

Hạ tầng và nhu cầu khai thác thực chất mở ra cơ hội

Bên cạnh những khó khăn, hạ tầng giao thông và dòng vốn FDI được xác định là những yếu tố hỗ trợ thị trường. Việc TP.HCM đẩy nhanh giải ngân đầu tư công và triển khai các dự án giao thông trọng điểm tạo điều kiện cải thiện kết nối giữa các khu vực, mở rộng không gian phát triển đô thị và gia tăng khả năng tiếp cận của người dân, doanh nghiệp.

Các khu vực hưởng lợi từ mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được quan tâm nhờ khả năng kết nối với hệ thống vận tải và các trung tâm kinh tế. Tuy nhiên, cơ hội đầu tư tại những khu vực này cần được đánh giá trên cơ sở tiến độ hạ tầng, tính pháp lý của dự án, nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng hình thành các hoạt động kinh tế đi kèm.

Bất động sản công nghiệp, căn hộ dịch vụ và văn phòng cũng được nhận định có khả năng duy trì nhịp phát triển tương đối ổn định nhờ gắn với nhu cầu sản xuất, kinh doanh và lưu trú. Đây là những phân khúc có thể tạo dòng tiền từ hoạt động khai thác, giúp doanh nghiệp giảm mức độ phụ thuộc vào việc chuyển nhượng tài sản hoặc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Dù vậy, triển vọng của từng phân khúc vẫn phụ thuộc vào chất lượng dự án, vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và nhu cầu của khách thuê. Doanh nghiệp cần tính toán hiệu quả đầu tư trên cơ sở dòng tiền dự kiến, chi phí vận hành và khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy, đồng thời tránh mở rộng quy mô vượt quá năng lực tài chính.

Tọa đàm do VREC và HREC tổ chức cho thấy yêu cầu thích ứng đang trở thành vấn đề trọng tâm của thị trường bất động sản trước năm 2027. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và phát triển hạ tầng đồng bộ sẽ có ý nghĩa đối với quá trình phục hồi. Về phía doanh nghiệp, nâng cao năng lực quản trị, cơ cấu lại tài sản và tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế là những hướng đi cần được ưu tiên.

Nhân dịp kỷ niệm 8 năm thành lập, VREC và HREC tiếp tục tạo diễn đàn kết nối cộng đồng doanh nghiệp, trao đổi thông tin và chia sẻ góc nhìn về thị trường. Ban tổ chức cũng gửi lời tri ân đến cộng đồng doanh nhân nhân dịp Ngày Doanh nhân Việt Nam 13/10, đồng thời cảm ơn các đơn vị tài trợ gồm Công ty Việt Trung, Công ty Lê Phong và Nhà hàng Diamond đã đồng hành cùng chương trình.