Thị trường bất động sản tăng trưởng chiều rộng sang giá trị bền vững

Nghịch lý nguồn cung tăng nhưng áp lực giá vẫn duy trì đỉnh

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào năm 2026 với những con số thống kê đầy khả quan về mặt số lượng nhưng lại ẩn chứa nhiều trăn trở về mặt chất lượng. Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2025 ghi nhận một kỷ lục mới trong vòng 5 năm qua với hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng trưởng tới 88% so với năm 2024. Sự trở lại của niềm tin thị trường còn được minh chứng qua việc số lượng doanh nghiệp địa ốc thành lập mới tăng gần 24%.

Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào không đồng nghĩa với việc người dân dễ dàng chạm tay vào ước mơ an cư. Một thực tế nghiệt ngã đang hiện hữu: giá nhà vẫn neo ở mức cao chót vót.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng giá căn hộ phổ biến hiện đã dao động từ 50 đến 80 triệu đồng/m², thậm chí khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Ngay cả phân khúc đất nền ven đô cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới theo các làn sóng quy hoạch hạ tầng.

Giải mã nguyên nhân của nghịch lý này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng chi phí tài chính đang trở thành gánh nặng khổng lồ. Việc định giá đất kéo dài từ 2 đến 3 năm đã "ngốn" sạch lợi nhuận và đẩy chi phí đầu vào lên cao.

Khi bảng giá đất mới được áp dụng cùng các nghĩa vụ tài chính gia tăng, dư địa để giá bất động sản giảm sâu trong năm 2026 gần như bằng không, dù sự hưng phấn thái quá của các chu kỳ trước đã hạ nhiệt. Điều này phản ánh rõ nét giới hạn của mô hình tăng trưởng theo chiều rộng nơi sản phẩm gia tăng nhưng lại lệch pha hoàn toàn với thu nhập của đại bộ phận người dân.

Bài toán cân bằng phân khúc bất động sản

Trong bối cảnh đó, phát triển bền vững không còn là một khẩu hiệu mang tính định hướng, mà đã trở thành yêu cầu sống còn. Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, sự mất cân đối nghiêm trọng khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, trong khi nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội bị bỏ ngỏ, chính là "gót chân Achilles" của thị trường.

Để hóa giải, năm 2026 được xác định là năm bản lề để tái cấu trúc toàn diện, từ khâu xử lý nợ của doanh nghiệp đến việc điều chỉnh chiến lược đầu tư hướng về nhu cầu thực.

Điểm tựa lớn nhất cho sự chuyển dịch này chính là hệ thống thể chế đang dần hoàn thiện. Luật Đất đai 2024 cùng Nghị quyết 254 đã tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng, giải phóng các nguồn lực đất đai còn tồn đọng.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đang trở nên thận trọng và chuyên nghiệp hơn. Dòng tiền hiện nay không còn đổ vào các cuộc đầu cơ chớp nhoáng mà hướng tới các tài sản tạo ra giá trị sử dụng lâu dài như căn hộ cho thuê hay bất động sản công nghiệp.

Đặc biệt, chìa khóa để duy trì sự bền vững nằm ở "dữ liệu", bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai - Bộ NN&MT nhấn mạnh, một cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, đồng bộ sẽ là vũ khí hiệu quả nhất để ngăn chặn tình trạng thổi giá và thông tin bất cân xứng. Khi mọi thông tin được công khai, rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà sẽ được giảm thiểu tối đa.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế tin rằng chu kỳ mới sẽ tôn vinh những giá trị thực. Các mô hình phát triển theo hướng TOD (đô thị gắn kết giao thông công cộng), bất động sản logistics và nhà ở xã hội sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính.

Sự trưởng thành của thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không được đo bằng số lượng dự án khởi công, mà bằng khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực của xã hội và mức độ minh bạch trong quản trị. Đây chính là nền tảng cốt lõi để xây dựng một thị trường an toàn, lành mạnh và thực sự bền vững trong tương lai.